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羲 阳 山 庄 策 划 书 香港IMA 阳晨物业 二00二年四月 策划纲要目录 第一部份 前言 市场调查分析： 1：市场环境调查 2：人口和消费调查 3：居民文化调查 4：市场内容调查 5：消费群行为分析 6：近郊市场分析 前言 1、2001年贵阳市宏观经济概况 2001年贵阳市国内生产总值237.59亿元，创造了比2000年增长8.3%的新业绩，高于全国平均水平，超额完成了全年的计划目标，全市整体经济状况呈现出快速、健康的良好的增长势头。2001年实际完成固定资产投资77.81亿，比2000年增长22.6%，其中38%投向城市基础设施，24%投向房地产开发，固定资产投资同比比1998年增长了53.1%。同全国一样，贵阳市2001年加大对固定资产投资的力度，有力地拉动了全市经济的增长，同时也促进了房地产业的稳定和发展。 2、2001年贵阳市房地产市场总体情况 近年来贵阳市房地产市场随着货币化分房、存量补贴，长年银行按揭等一系列利好政策的逐步实施，市民置业意识的加强，房地产特别是商品房呈现勃勃生机，目前贵阳市有400余家开发商，数百个项目启动开发，据统计资料显示，至今年上半年，贵阳市商品房在建量已超过800万㎡。 在为市场发展感到欢欣鼓舞的同时，我们还必须有一些“冷”思考，比如“市场供给量与市场需求量问题”，从市场发展来看，虽然800万平方米的供给量并不可怕，但不可回避的问题是：这一供给量都将在将近3—5年内甚至2—3年相继面市，无疑会对市场需求形成强大的压力。按目前市场年购买力及响应增长速度，近年内还不足以支撑这么大的市场供给量，这种矛盾对后期市场产生较大的影响，无论是开发商开发信心还是消费者信心。 尽管压力存在，但目前贵阳市的房地产发展尚处于“上升阶段和不成熟的市场经济初期阶段，发展有较大的空间，问题也是存在的。一个城市的房地产发展大抵会经过”盲目躁动——稳步调整——逐步成熟. 据统计资料数据显示，2000年贵阳市房地产价格水平处于一种上升趋势，同比表明，1998年比1997年1季度房地产价格指数上涨0.6%，1999年1季度比上年同期增长3%，2000年1季度同比增长3.7%，2季度贵阳房地产价格指数仅次于宁波和杭州。 从商品房供给结构来看，住宅占供给量75.4% 年份 指标 2000年 2001年 房地产开发投资 14.73亿元 22.55亿元 商品房施工面积 3637109平方米 4496364平米 商品房竣工面积 1001474平方米 1555079平方米 商品房现售 574793平方米 863586平方米 商品房销售收入 93555万元 139763万元 商品房空置面积 266436平方米 420760平方米 市场调查分析： 1：市场环境调查 贵阳市政府规定在未来五年中将不再增加和通过市内住宅用地，居住小区在城市规划中将从市内逐步转向郊区建设，逐步形成住宅郊区化。 一方面：带动郊区各种发展经济发展。 另一方面：逐步缓解市内居住压力，其中郊区建设范围以金阳新区、白云区和乌当区为主。 在开发商向银行贷款时，银行将加大其审查力度，以防止恶性贷款的发生，另一方面，银行将进一步下调住宅贷款利率，使消费者能更好的改善本身的住宅环境和居住品质。总的来说，贵阳房地产市场的一些有利因素是 目前贵阳市有关部门作出决定，在两城区将不在批准新的地皮搞房建，这意味着以前已批准的和已建的楼盘存在升值潜能； 市场需求加大，随着城市人口的增长，人们对物质文化水平需求的提高，潜在需求量很大； 房改政策的刺激，特别是2001年5月以来存量补贴的逐渐兑现，刺激了工薪层长期受压抑的购房欲望； 金融系统的介入，特别是银行利率的下调，使老百姓更愿意在住房上进行投资； 2：人口和消费调查 据城市家庭的调查： A:60年代这一阶段平均为2.58年，第一个孩子出生到最后一个孩子出生，平均长达18－20年。 B:70年代以来，特别是90年代，由于社会经济额发展，晚婚晚育政策的实行，家庭生命周期延长，平均为3－4年，由于推行了独生子女政策，家庭生育阶段集中在1－5年。 所以购房者趋向年轻化，年轻人成为最有力的消费群体，购房者年龄构成中20－24、25－29、30－34、35－39、40－41、45－49、50以上各年龄组人数分别占4.55%、21.07%、28.16%、11.88%、15.7%、8.53%、10.11%，即35岁以下年龄组占53.8%。 c;这就表明年轻、富有、高学历的一代已成为最具购买力的消费。 3：居民文化调查 a:贵阳市目前的居民文化水平基本在高中以上，他们观念超前，经济负担相对平衡，对赚钱信心十足，有勇气贷款购房，大部分居民也有还款能力. b:生活追求时尚，其审美观点也由简单转变为复杂。 C:消费也逐步转变为理性消