第1章 房地产项目管理概论.ppt

第1章 房地产项目管理概论 内容提要： 1．项目、房地产项目的基本概念和特征； 2．房地产项目的全过程与系统结构及其特点； 3．房地产项目管理的系统结构和内容； 4．房地产项目管理的原则和一般方法； 5．房地产项目管理发展过程及其特点。 1．1 项目与房地产项目 1．项目的定义及其特征 项目的定义 1964年Martino定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。” ISO1006定义：“项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件”； 德国国家标准DIN69901定义：“项目是指总体上符合如下条件的任务：具有唯一性，具有预定的目标，具有时间、财务、人力和其他限制条件，具有专门的组织。” 项目是指对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。 （1）项目任务和成果具有一次性 （2）项目目标具有明确性 1）工期目标 2）费用目标 3）质量目标 （3）项目系统具有整体性 （4）项目对象具有确定性 注意：只有同时具备上述四项特征的任务，才能称为项目。与此相对，大批量的、重复进行的、目标不明确的、局部性的、对象不明确的任务，都不能称为项目。 2．项目的分类 各类开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等； 科研项目，如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等； 社会项目，如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等； 国防项目 基础设施投资项目，等等。 注意：建设部按专业将工程项目划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。 3．房地产项目的定义及特征 定义：在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。 房地产项目特征 （1）项目时间目标的限定性较强。 1）房地产项目的资金占用量较大 2）市场需求变化较快 3）市场上同行业竞争激烈 （2）房地产项目质量目标要求较高 （3）房地产项目的费用目标较强 （4）房地产项目具有较强的系统性 （5）房地产项目具有特定的程序性 （6）房地产项目组织的特殊性 （7）政策法律条文的多样性 1．2 房地产项目系统 1．房地产项目的全过程（1）项目前期策划和确立阶段 （2）项目设计与计划阶段 （3）项目施工阶段 （4）项目使用阶段 房地产项目的全过程 2．房地产项目系统结构 （1）房地产项目的目标系统 实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述系统，是项目实施过程中的一条主线，由项目任务书、技术规范、合同文件等说明（定义）的抽象系统， 1）多级性 2）完整性 3）均衡性 4）动态性 （2）房地产项目对象系统 实质是是行为的对象（或行为客体），可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。 应注意： 1）系统空间布置合理 2）系统结构合理 3）系统与环境协调 （3）房地产项目的行为系统 实质：是完成项目任务所必需的项目活动。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统 应注意： 1）系统完整性 2）系统有序性 3）系统和谐性 （4）房地产项目组织系统 实质是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商、上层主管单位等。 应注意 1）系统目标的明确性 2）系统开放性 3）系统动态性 3．房地产项目系统的特点 （1）结合性 （2）相关性 （3）目的性 （4）开放性 （5）动态性 （6）不确定性 1．3 房地产项目管理 1．房地产项目管理的含义 含义：是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 2．项目管理单位及其任务 （1）项目建设单位 （2）项目设计单位 （3）施工单位（或项目承包商） （4）咨询单位（监理公司） 当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。 3．房地产项目管理的目标体系 总目标——争取项目的成功实施。 必须做好的工作： （1）要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。 （2）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。 （3）要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。 房地产项目管理三大基本目标：功能（质量）、