【杭州商品住宅市场调查报告】.doc

杭州市商品住宅市场调研分析报告 前言 根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。 本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。 由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。 杭州商品住宅市场宏观状况 杭州商品住宅市场发展回顾 杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。 杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。 2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。 2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年1－5月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年1－5月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。 通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。 杭州商品住宅市场发展现状 板块开发格局形成，产品供应多样化 经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。 现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。 各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 ◢ 目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览： 板块名称 所处区域 主力产品类型 平均单价水平 最高单价水平 市中心 板块 老城区 高层住宅 15000－18000 20000 配套设施 楼盘销售形势 楼盘开发量 代表楼盘 成熟完善 好 极少 广厦檀香园 板块名称 所处区域 主力产品类型 平均单价水平 最高单价水平 城西文教区板块 城西文一、文二、文三路沿线 高层住宅 13000－15000 17000 配套设施 楼盘销售形势 楼盘开发量 代表楼盘 成熟完善 好 较少 银马公寓 枫华府第 板块名称 所处区域 主力产品类型 平均单价水平 最高单价水平 钱江新城板块 钱江北岸 高层住宅 11000-14000 毛坯房20000 精装修25000 配套设施 楼盘销售形势 楼盘开发量 代表楼盘 规划完善 好 较大 东方润园、金色海岸 板块名称 所处区域 主力产品类型 平均单价水平 最高单价水平 城东九堡板块 艮山东路 小高层住宅 6000-7000 7500 配套设施 楼盘销售形势 楼盘开发量 代表楼盘 规划交通设施 完善，地铁沿线 好 较大 万科魅力之城 旅游红