【安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路】.doc

PAGE  -  PAGE 25 - 安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路 前 言 全椒奥康商业步行街作为全椒品牌影响力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义务通过市场调查分析，深入了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴公司及其他项目成功的经验和案例，调动可利用的一切资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。 第一章 项目合作的观点 ——理念相通、思路一致、步调一致 第一节 项目招商与销售 招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，“只要商铺能出租，再成功运营，它就具备了升值的空间，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售”，“退”就是先持有，后寻机再售，这种情况下商业物业肯定会升值。 如果一味推行只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报，从项目的直接回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确定整体经营定位后实行租售并举的营销模式。 第二节 项目商业定位与销售 对于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点、消费习惯和消费需求，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照标准，来确定项目商业定位，商业经营业态定位将直接影响到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是建立商业供需关系，商业首要解决的是怎样满足供需客户的现有和未来的消费需求，才能最终实现整体营销的成功。 第三节 项目商业运营与开发持续收益 通过与贵司就项目商业规划通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品牌主力店的进驻，部分的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。 第二章 项目销售思路 ——先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜 奥康商业步行街的销售前景是比较好的，因为不论是项目的建筑规模、所处区位、商业规划、商业定位、物业硬件配套、以及奥康的品牌价值，客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为城市的综合体商业、酒店、公寓都必须实现品牌效益和经济效益的共赢局面。 根据项目的所处区域情况、结合目前项目实际情况、借鉴商业步行成功大盘经营，我司建议项目的第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，如果是自营但必须建立在符合项目业态定位的基础上，因为纵观现国内很多商业项目失败的原因罪魁祸首是产权多化后经营权未统一，往往项目在前期为了有效的规避楼层弱势、区位弱势、同业经营竞争弱势而进行的行之有效的业态规划会因为经营权不统一而成为泡影，根本无法起到弱化劣势的作用导致经营者盲目的跟从见什么好大家都来经营什么，也不论区域楼层是否具备，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本的打价格战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象出现。 为了避免这么好的项目因为上述因素而导致项目收益受损，建议项目销售按从点到面的次序稳步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌价值的建立而获得更高的经济价值。 第三章 项目招商思路 ——满足需求、高瞻远瞩 、蓄势待发 第一节 招商观点 首先要组建商业管理公司，建立一个比较专业的招商、运营管理团队，在建立招商、运营管理团队后，以区域市场的供需关系为出发点先开始大量和细致的前期市场调研、分析工作，这对于项目后期整体运作起到决定性的作用。 再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反响、品牌形象效益，依靠自身集聚的自营及投资客户。在本项目的招商过程中形成连贯的优势，继续的树立新的品牌形象和准确的市场定位，更好的延续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成很好的“借势”作用。 然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招商推广策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业系统的培训力求在最短的时间内保质保量的完成第一阶段招商工作。 第二节 项目商业经营业态规划建议 一、业态规划的思路： ——根据区域供需关系为出发点进行规划 ——根据招商可执行性进行规划 ——根据项目本身的建筑形态集体量进行规划 ——根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化 ——根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合 —