【新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告】.doc

北京新街口项目前期市场调查及初步 可行性研究报告 调查和研究的背景与目的 为了更大的实现宏信公司跨地区、跨业态扩张的战略目标，根据公司高层的意图，在高层前期多方面接触和考察的基础上，在选定了地区、区域和项目地块的前提下，展开了这次调研。 本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的一个危改项目的非配套公建项目，属于比较典型的复合型商业地产项目。 本次调查和研究的时段为2003年5月9日到5月23日，由于时间和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步的数据和信息， 整个报告重点在于对北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。 备注：非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建的公共建筑。 项目简介 本项目的主体项目为“桃园二期危改项目”，它位于西城区新街口地区，东起新街口北大街、西至北草厂胡同、南起西内大街、北至北二环。具体的经济技术指标如下表： 1 总用地：55.24公顷 可规划用地：35.00公顷 总保留用地：1055公顷 代征用地：9.69公顷 2 用地平衡表 居住区建设用地：35.00公顷 其中 居住用地(含配套公建用地) ：10.09公顷 非配套公建用地：12.33公顷 道路用地：4.94公顷 绿化用地：7.64公顷 绿化率：22.5% 3 总建筑面积：90.687万平方米 地上总建筑面积：79.287万平方米 其中 居住建筑面积：28.81万平方米(地上) 配套公共建筑面积：5.29万平方米(地上) 非配套公共建筑面积：45.19万平方米(地上) 地下总建筑面积：11.40万平方米 容积率：2.33 4 总居住户数：4136户 总居住人口：11581人 地上停车：1000辆 地下停车：4300辆 整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街、新街口大街、北二环路是规划的非配套公建的商业用地，其中包括了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体的非配套公共设施指标如下表： A区(东南商业娱乐区) E、F区(西南商业办公区) 序号 分区用途 用地面积(平方米㎡) 建筑面积(平方米㎡) 序号 分区用途 用地面积(平方米) 建筑面积(平方米) A-8 宾馆 47316 30000 F-1 办公、商业 8910 45500 A-7-1 商业 60020 F-4 办公、商业 3593 17560 A-6 商业 12300 E-4 办公 10567 18000 A-5 商业 20000 E-3-B 办公、商业 18040 A-9 办公\商业 21000 E-3-A 办公、商业 3402 9000 A-8-1 娱乐 4000 A-7-2 办公 21960 A-12 幼儿园 1847 2000 合计 49163 171280 合计 26472 109000 绿化用地 9500 绿化用地 3800 H区(西北办公区) B、G区(东南商业娱乐区) 序号 分区用途 用地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 序号 分区用途 用地面积 (平方米) 建筑面积(平方米) H-1 办公 22256 27000 G-1 商业 13630 45000 H-2 办公 24400 B-4 商业、娱乐 7114 21000 H-3 办公 23500 H-4 办公 16800 H-5 办公 4686 21500 合计 26942 112100 合计 20744 66000 绿化用地 9600 绿化用地 2167+2679=4846 H区北部退红线20米作为城市绿地 项目总用地面积：123321平方米 项目总建筑面积：451900平方米 项目总绿化面积：27746平方米 绿化率：19.35% 桃园二期危改项目的非配套公建商业用地也即“北京新街口商业文化步行街（暂定方案）”，总占地7.68公顷，建筑面积地上约36万平方米，地下约10万平方米。该地块是传统的商业街，但是消费档次属于中下水平。 开发背景分析 根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。 商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商