【朝阳新城策划案】.doc

第一节 市场分析 一、2003年北京房地产市场宏观分析: (一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 ????“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。?“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。?“功能配套”在小康社会中，人们应该生活在一个更加智能化的空间中，单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将被越来越多的住户所需要，因此将“功能配套”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。“设备齐全”而在新出台的小康社会住房标准中，一个十分核心的内容就是“要将住宅从满足生存需要，实现向舒适型的转变”. 从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升的势头。宏观经济与房地产市场关系密切，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好的发展。国家经贸委的统计数据显示，预计全年房地产投资平均增长幅度将达到３０％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在今年持续下去。　(二)、　２００３年，北京市委房改造将达到10户,老百姓买房积极性的能量还将进一步释放。住房制度改革的几个主要举措，力度将不断加大。今年的房地产市场有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融。四大政策强劲推动今年楼市发展。　(三)、现在我国的城市化水平是３７．８％，再过２０ 年可以达到５０％。每年有１～２个百分点的增长，这样算来，每年有１３００万至２０００万的农民进入城市。这是必然趋势，是多大的需求啊！给房地产业带来多大的拉动！所以不愁房子盖好后没人住，没人买。我国城镇居民现有的居住水平，人均居住建筑面积是２１平方米，每户人家就是一套７０平方米的房子。这远远不够，全面建设小康，每户应该达到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。这又是多大的需求空间！ (四)、今年的经济适用住房明年的开发量不会少于今年。据市重大办有关负责人介绍，从今年开始，本市每年将新建经济适用房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务，同时控制经济适用房价格、建设标准，并突出做好经济适用房的销售管理工作。今年，本市经济适用住房开发量不会少于300万平方米。目前，已经确定的2003年经济适用住房目有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用住房项目、乐城（西南二环附近）等等。　?(五),今年1月1日开始实行,??由国家计委和建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》.其中明确规定，经济适用住房价格将实行政府指导价。经济适用房的价格制定应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。????新办法规定：经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中计入房价的企业管理费和利润分别控制在2%和3%以内。对住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，以及按规定已经减免的费用等不得计入经济适用住房价格。????《办法》还规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门在项目开工之前确定，并向社会公布。　 二今年经济适用房市场供应情况 (一)、今年经济适用房发展重点. 目前已基本确定的是：根据现实需求和现已开复工的情况，今年北京经济适用住房新开工面积不少于300万平方米，重点安排回龙观文化居住区以及天通苑的后期、长安新城和青年路小区的后期、西红门经济适用住房、垡头翠城、次渠以及西南二环、丽泽桥附近等项目的建设。　　上半年，北京市民可购买的经济适用住房楼盘分为两类，一类是“老”项目的后期建设，一类是新盘。 1,在建项目，由东到西、由南到北，规模较大的经济适用住房项目有：　　A,由大成房地产集团公司开发、位于朝阳北路附近的青年路小区堪称是离CBD最