【西安普明cbd公寓关于空中别墅的可行性建议报告】.doc

普明CBD公寓关于空中别墅的可行性建议 一、空中别墅概念特征 1、概念 空中别墅，又称为平层别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”， 以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层具有别墅形态的住宅是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。空中别墅的特征　　空中别墅之所以称为别墅，其面积也应该是最大的，至少应在200平方米以上，以保证户型的奢侈程度。同时，因为其比较独特，在楼盘中应具有最高的单价和最高的总价。　　空中别墅的消费层是属于金字塔最顶端的那部分人，促使其购买的是一种成功者的心理优势。　　空中别墅楼层高，视野开阔、安静、空气新鲜，是底层住宅所不能比拟的。　　空中别墅，既处于社区优良的景观中心，又处于楼层的顶端，以保证享受充分的景观和采光。在各种配套上，也要显现出独特的优势，如：南方地区一般在楼顶配有私人泳池；独享屋顶花园；电梯入户等等。　　空中别墅因处在顶层，户型的设计上可以处理得非常独到，比如超大的观景玻璃幕墙、直通屋顶花园的专有通道、通天玻璃顶棚的阳光房等，以显示出与众不同。并且同类套型极少，以体现出稀缺性。别墅更多体现的是空间立体组合上的舒适度。更多是买家意义上的结构组织的舒适度平层与别墅在建造成本和使用成本上，有规模效应的差别，平层可以降低各户的成本，而别墅则没有这个规模，相对比重最大的土地成本，建筑成本、维护成本都是很重要的因素，因此平层其实是很“着数”的。从使用空间看，平层豪宅会比较方便，特别是有老人孩子，少了楼梯的交通面积，使用起来实用率高。别墅比较追求空间变化，有天有地，私密性比平层好，通过分曾，楼下公共空间和居住空间，私密性高，互相干扰少，有些利用半地下室，活动空间，音响或者健身等功能空间。从价值方面看，别墅有花园，天台，有天有地，最大的价值是地价，而平层没有这个优势，但在中国有使用年限，不比外国。 兰乔圣菲 4500元/平米 156—260平米 主力200平米 70.2—117万 主力90万 逸翠园 4800元/平米 5500元/平米 6800元/平米 145平米（平层3室2厅） 180—228平米（复式） 392—430平米（联排别墅） 69.6万 99—125.4万 266.6—292.4万 湖滨花园3期 6300元/平米 320—360平米 201.6—226.8万 曲江公馆 9000元/平米 337—790平米 主力461.69—529.27平米 303.3—711万 主力415.5—476.3万 ①《兰乔圣菲》住宅（总建筑面积18万平米，4幢高层、7幢中小高层），主力户型200㎡，均价4500元/㎡，总价90万。其中240—310㎡一期共推出20套，总价高达108万—139.5万，且已全部售磬，该楼盘2006年11月18日开盘。 ②和记黄埔《逸翠园》180—230㎡复式，均价约5500元/㎡，总价99—126.5万元，392—430㎡联排别墅6800元/㎡，总价高达266—292万。 ③湖滨花园3期》86套，320—360㎡，均价6300元/㎡，总价高达201—226万，现已全部售磬，2005年4月2日开盘。 ④《曲江公馆》76套， 337—790㎡（主力461.69—529.27㎡），均价9000元，总价高达303.3—711万元（主力415—476万元），2006年12月9日开盘。 ⑤综上所述四个案例，与本案区位地段最近似的是《兰乔圣菲》和《逸翠园》；与本案建筑形态最相似的是《兰乔圣菲》，均为高层；与本案价位最近似的是《兰乔圣菲》108—139.5万元和《逸翠园》复式99—126.5万元。 2、分析结论： ①无论是《逸翠园》还是曲江上述两项目，联排别墅的单价均已高达6300—9000元/㎡，总价更高达201—711万元。这也是目前本地段联排别墅的市场总价区间，即想要拥有联排别墅总价最少要在200万元以上。 ②从《逸翠园》复式总价99—126.5万元，到联排别墅总价201—711万元两组数据得出以下结论：由于本案定位的空中别墅属低于联排别墅等于或高于复式大宅的物业类型，那么，本案总价定位在99—200万之间为合理价格区间。 ③从市场销售情况分析，包括《兰乔圣菲》20套大户型108—139.5万元现已全部售磬，《湖滨花园3期》86套201—226万现已全部售磬，可见高端客群对于108—226万的总价已经接受和认可。 ④本案整层销售后每户销售总价在90—150万元之间，已经有了前述客户接受和认可的市场依据。同时也必须认识到这一价位并非一般住宅。因此，结合本案具体现状，定位为空中别墅是可行的。 三、西安高档住宅物业市场客户分析 1、客户特征： ①资金充沛，一次性付款比例大； ②胃口大，能吃下大面积，以