【上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告】.doc

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目 录 项目决策背景 第一部分:项目概况 宗地概况 大社区配套 宗地规划情况 区域产业发展规划 合作方与合作条件 第二部分:法律分析 合作地块土地现状 法律风险评估 风险控制 第三部分:市场分析 宗地优劣势 市场背景 市场竞争 产品建议 客源分析 开发节奏建议 第四部分:规划设计初步分析 地块分析 规划设计中重点考虑的因素 规划设计思路 第五部分:开发计划 经营目标 开发计划安排 第六部分:成本及投资收益分析 成本预测 经济效益分析 项目资金预测 第七部分:税务分析 第八部分:综合分析 项目决策背景 进入浦东,拓展市场,占据战略要点 浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元,世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。2000年,新区完成国内生产总值920亿元人民币,人均GDP近7000美元。“十五”期间,新区GDP年增长率15%,是中国最具经济活力和发展潜力的地区。 2000年,浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米,登记预售260万平方米,具全市首位,是上海容量最大的房地产区域市场。 上海公司进入浦东,既是拓展市场的需要,也是集团的战略举措。 形成全市发展格局,实施上海造镇计划 通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目,上海公司将进入浦东和北区两大市场,加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目,完成在全市的发展布局,总用地超过 亩,住宅总建筑面积达到 万平方米,为未来三年发展奠定基础。 上述五大项目都位于外环线附近,处城乡结合部,规模大,土地成本低,容积率低,是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象,整合配套资源,实施造镇计划。 区域发展前景广阔 浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托,规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧,其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托,形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里,规划未来二、三期向东拓展至长江边,园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升,土地具增值潜力。 第一部分 项目概况 一、宗地概况 地理位置 项目地块位于浦东新区曹路镇,外环线东侧,距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧,直线距离5公里左右。 2、面积及四至 项目占地 亩(约 公顷),地块呈不规则状,南至 路道路红线,北至规划 路道路红线,西至规划 路道路红线,东侧呈不规则形。 地块现状 自然标高在约4米左右,地块内无高压线。 地块内需动迁居民200户,约800人左右,现主要分布在地块中部和南部。 地块水系较丰富,共约2公里长,宽度在6-10米左右,除东侧小部分河道淤塞,其余水质清澈。 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。 周边状况 宗地南侧为曹路镇的工业园区,主导产业为高科技、电子产品。 宗地北侧为居民住宅,主要为多层公房和农民住宅。 宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。 宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。 二、大社区配套 1、大市政配套 宗地周边现状市政管线容量较小,仅能满足项目施工和先期住宅开发(月约10万平方米)的配套需求。 供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求,需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解,规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座;在金海路埋设800-1000的自来水管一根;规划在华东路设500污水管一根。 道路系统完善,地块出行便捷,可与城市立体交通网络方便连接。 公共交通不发达 地块周边共有公交线路约8条,现主要集中在上川路一线上,基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通,需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。 4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少,档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区,车程在10分钟之内。 三、项目地块规划情况 项目合作地块未做过控规,目前尚无经济技术指标。 合作地块全部为居住用地,不安排非经营性公建项目。 目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详规方案编制工作中,方案预计在5月可获批复。 四、区域产业发展规划 浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托,形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧,其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 1)外高桥保税区:占地10平方公里,以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到2000年末,总投资额约53亿美元。 2)金桥出口加工区:占地20平方公里,以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导,截

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