【万科天秀项目推广策略】.ppt

万科天秀项目推广策略 第一章 这里，是再造万科神话的最佳位置吗？ 回望过去一年，北京的房地产市场发生了很大变化，TOWNHOUSE的兴起、别墅豪宅的热卖旺销、高档公寓的举步维艰……堪称瞬息万变。众多开发商感叹良机稍纵即逝，转眼之间同类项目却不可同日而语。本项目将推出，如何准确揣测市场前景和客群需求，是走赢这盘棋的第一步。 第一部分 同样在上风上水的西部，万科盖的房子有什么不一样？ 一、项目概述 地理位置： 本项目位于海淀西区，毗邻圆明园和颐和园，西临京密引水渠道200米，百望山、 北大、清华等大学分布四周，是一个以人文景观和自然景观为依托的高品位居住社区。 ? 项目规划： 本项目建筑面积104345平米，贯通东西的步行街与贯穿南北宅间的“巷”交汇处组 成不同主题的广场。 由4-5层的楼房围合成独立的BLOCK主题各个院落，每个BLOCK独立成单位，有单独 的出入口和独立的保安系统，使居住者有“深宅大院”的优越尊贵感。 社区配套齐全，商业空间、中心公园和城市空间相互融合，生活便利优雅。 二、项目SWOT分析 1、STRENGTH（优势） 本项目位于海淀西区，毗邻圆明园和颐和园，西临京密引水渠道，延 绵的山脉和优美的林水之间一直是北京的上风上水之地，是高品质豪宅的 最佳开发地。绿色生态环境对久居都市的人群形成吸引。 BLOCK主题院落，传统的人居文化在体现个性的同时营造归属感。 辐射中关村、上地信息基地，是真正为中关村量身定制的高档生活配 套区。 国际招标园林设计。园林景色是用地区域环境和周边景色的延续，景 观开阔而近人尺度。 丰富的立面造型，材质选用考究，彰显身份地位。 万科的品牌效应。 2、OPPORTUNITY（市场机会点） 北京房地产商住时代的结束，倡导居家和工作的分离，使住宅在市场的需求加大？ 本项目的主力户型为160--200平米，在市场上同类项目稀少。走在小户型公寓和 TOWNHOUSE别墅市场空档上。 3、WEAKNESS（项目劣势） 因户型超大，致使本项目在总价上的偏高，使目标消费群范围缩小。 住宅市场竞争激烈，目标消费群有限。 单价要高于周边项目，在价格上处于不利的竞争位置。 4、THREAT（市场不利因素） 鉴于2002年市场动荡，竞争趋于白热化，大量楼盘市场表现欠佳，因而2003年的市 场前景堪忧； 本案计划2003年6月正式推广，至2004年5月入住。这期间难免有同类项目参与竞争， 势必对本案形成威胁。 结论： 1、位于大环境优越的京城西部，传统的“上风上水”之地，自然条件优越。 2、规划设计具有较高的国际水准，符合现代人对建筑品位与品质的追求。 3、160—200㎡户型设计，占据本区域市场空档。 4、独特的BLOCK内庭院式设计，营造独树一帜的社区生活。 第二部分 区域均价6300元/平米，万科凭什么比别人多卖1000块？ ------周边项目比较与分析 中关村未来三年，公建将占主流，而中关村本身将不允许再建住宅，这样的话，为海淀区域的住宅项目提供了极好的机会，甚至辐射到上地、清河。 由于该区域楼盘众多，现针对市场反响较好又与本项目位置或价位接近的楼盘，作简要对比，从中看出一些直观性的问题： ? 一、距本项目位置最近的 1、天秀花园 规模：占地面积100万 建筑形式：六层住宅；一梯二户，带电梯 户型：二居、三居（136-156平米为主；180平米以上户型带装修） 价格：均价6180元/平米建筑面积 会所配套： 4000平米会所 物管费用：2.5元/建筑平米/月 入住时间：2002年5月18日；有二期 2、博雅西园 规模：占地20万平米 建筑形式：20栋多层住宅；一梯二户；带电梯 户型：三居为主；150--160平米 价格：均价550