【赣州嘉逸花苑市场推广初步战略策划书】.ppt

永全经纪 全心全意 我们的主要战略思路 一、我们所处的市场环境——开发背景 二、我们的“敌人”是谁？ ——面临竞争 三、我们的突破口在哪里？ ——了解自己 四、我们的目标客户在哪里？——客户群定位 五、选择什么样的武器？——项目形象定位 六、如何准确击中目标？——推广策略 一、我们所处的市场环境——开发背景 1、赣州房地产市场现状概述 2、2005年部分新增楼盘 3、2005年下半年楼市预测 1、赣州房地产市场现状概述 2003年10月起至2004年底，由于市政府停止报建审批及土地供应量不足，市场一度出现购房供需不平衡现象，房价一路上扬。 至2005年6月30日止，已经报建的面积超过200万平米，年度内开发面积预计将超过100万平米。 市场出现新一轮的同质化竞争，规模较大的楼盘都瞄准“非富即贵”的二次置业群体，并且在规划和设计上有所雷同。 个人住房贷款新政策对购房需求有所抑制。 “国务院八项措施”和“七部委联合意见”的出台，使消费者对房价走势不明朗，一部分消费者持观望态度，甚至期望房价下跌。 2、2005年部分新增楼盘一览表 3、2005年下半年楼市预测 下半年开发量迅速增大，远远大于市场需求量，供需又一次出现不平衡（科学的比例：城市人口与开发面积比例关系是1：1） 新一轮同质化竞争即将形成，高端客户将成为各大楼盘争抢的同一群体。 开发成本（地价、建筑成本、报建费用等）增大，楼价依然逞上升趋势，会使部分消费者望而却步。 新盘旧盘次第开，竞争逐渐白热化。 各楼盘营销策略推陈出新，纷纷亮招，抢夺市场。 二、我们的“敌人”是谁？ ——面临竞争 二、我们的“敌人”是谁？ ——面临竞争 二、我们的“敌人”是谁？ ——面临竞争  二、我们的“敌人”是谁？ ——面临竞争 同区域楼盘 三、我们的突破口在哪里？ ——了解自己 2、项目的SWOT分析  优势（Strength） S1 位置优势： 位于新城区中心区域龙脉地段，东临生态公园，南接市政中心，地理位置得天独厚。 S2 环境优势： 毗邻生态公园，自然景观优美,空气清新、视野开阔。与黄金时代一路之隔，建筑风格、外观立面一致， 有融为一体又不失独立的优势。 S3 多层的优势： 小区均为多层住宅，属市场热销产品。户型比例搭配合理：主力户型三房二厅约占总户型的70%，符合市场消费需求 ； 2、项目的SWOT分析  S4 规划的优势：设计理念先进,2-3单元组合短板式结构设计，围合式布局、组团绿化、智能化管理系统等； S5 景观优势： 小区内精致的园林，生活环境小而不杂，环境宜人，绿化率高； S6 户型优势： 经典、现代、实用开阔的户型设计，南北通透，采光充足， 动静分区，户户推窗见景； S7 物管优势： 借助与黄金时代小区同一个物业管理公司的概念，享受安全、周到、贴心的物管服务。 2、项目的SWOT分析 劣势（Weakness）： W1项目区域认知度：本项目虽然具备较好的环境， 但在市民心目中还未形成成熟的生活区概念，认知度相对偏低。 W2 市场竞争激烈：周边竞争楼盘鳞次栉比，尤其规模较大、配套完善的大楼盘更具优势。 W3 公交系统缺乏：本项目虽然道路通达，但由于附近现有居住人群少，离老城区中心区也相对较远，公交系统尚未完善，无车人士出入不方便。 W4 周边配套：与公交系统一样，该区域的生活配套很不完善，购物消费、就医、就学要到老城区中心区域，相关配套的不完善也为本项目商业价值开发带来一定的困难。 W6 居家心理：新城区属长远规划区域，正处于萌芽建设、施工期。受施工噪音、粉尘、配套设施建设的影响，居住环境在中短期内不容乐观。 2、项目的SWOT分析 机会点（Opportunity） O1 片区发展潜力：从片区发展来看，老城区已经较少可开发土地，而市场客户需求量仍持上升趋势，本项目正面临承前启后、改朝换代的好机会，升值潜力巨大； O2 居住环境的形成：随着周边楼盘开发以及市政配套的逐步完善，将全面提升片区形象，逐步形成良好的居住氛围及居住人气。 O3 产品差异化营销：在现有在售、待售楼盘中，多层住宅仍为市场热销产品，而本项目全为多层住宅，仍可以多层住宅抢占市场份额。 O4 客户群体广泛：本项目并不是单纯指向“非富即贵”：即高端的消费群体，而是更为广泛的中上层人士。 2、项目的SWOT分析 威胁点（Threat） T1 市场竞争：下半年商品房供应量迅速提高，同质化市场竞争日趋激烈，人们收入水平有限，整个市场容量有