【保利·花香假日市场分析报告】.ppt

保利·花香假日项目市场分析及定位 项目认识 项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。 东接声势迅猛的光谷片区 南与南湖新城雄楚片紧密联系 西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻 三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。 以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。 但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。 近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。 外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、保利、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。 分析结论： 客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。 在板块客户充足的条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。 本项目位处三片交汇核心区域，周边楼盘密集，对手如林，项目遭遇着周边楼盘与相邻板块的重重包围与时刻潜伏的市场危机！ 回避竞争，默默前行，基本不太可能！ 项目思考 面对复杂的市场竞争， 我们如何才能有效突围？ 竞争片区之一：卓刀泉片楼盘。 以本土化、小规模、小体量、零星开发为主 缺乏名企、名盘促动 产品定位灵活，充分差异 尾盘开发阶段，后续供应少 竞争力研判： 邻华师、近街道口、邻光谷商圈、依伏虎山，凭借相对优越的地段、景观和配套等先天优势取胜，项目自身核心竞争力并不突出。 竞争片区之二：南湖新城雄楚片楼盘 双湖水景、双重商圈，临近交通主干线，配套完善，出行便利 中小规模楼盘数量多，大盘、名盘较少 产品供应常规为主，中小紧凑居家户型少量补充 大多较早开发，接近尾声，相对成熟，存在后续开发的项目少 竞争力研判：仅名都花园、领秀城等大盘处于开发中期，能够对周边楼盘造成一定威胁。强弩之末，缺乏后劲。 竞争片区之三：光谷片楼盘 土地资源丰富、楼盘分布广阔，但开发多不成熟。 单一外部绿景支撑，大部分项目品质塑造不够突出。 产品结构与建筑形态较为丰富，常规户型为主，中小户型作补充。 海量供应之势仍将持续，后期产品仍将十分丰富。 竞争力研判： 凭借光谷的良好发展势头，获得飞跃性发展，但大部分楼盘品质塑造不够突出，陷入低层次客户的平庸状态之中，整体的竞争威胁不足。 竞争片区综合分析： 从对竞争楼盘与竞争板块的发展来看，它们大多数凭借机遇而上，享受着光谷片区迅猛发展、水涨船高的良好机遇，却并没有十分强大的楼盘内力作支撑，是房地产行业典型的“爆发户”。 从楼盘后续供给情况来看，大部分楼盘销售接近尾声，对后来项目造成的竞争威胁较小。 仅有一小部分楼盘，既有出色的品牌、突出的地段，又有可供延续开发的巨大规模，同时通过后天的建筑、景观与配套建设，实现了较好的突破。 从本项目的品牌、规模与地段等特点与三片楼盘的竞争对比发现： 复杂的竞争环境之中，我们也并非草木皆兵。 我们的竞争对手将主要是： 规模较大、有延续开发，品牌突出、品质出众，地段显要、地位突出，为数并不多的一小部分楼盘。 如名都花园、领秀城、光谷中心花园、光谷世界城等后续开发项目的直接竞争和以及少量的潜在市场竞争。 挑战劲敌， 我们是否具备足够的资本？ 地理位置： 项目位于洪山区虎泉街以北，用地东邻空军干休所，西临华师一附中初中部，北临空军干部住宅区与东湖高新区管委会大楼相望。 项目东距鲁巷商业中心仅1000米左右，1站路距离，处于规划中的地铁鲁巷站与卓刀泉之间； 项目地块先天优势突出： 近鲁广，出则繁华。避喧扰，入则宁静。 坐落两大商圈间，配套完善，生活方便。 邻近城市主干道，道路通达，交通便利。 位踞成熟教育和生活圈，资源丰富，客群充足。 合适的项目规模，纯粹的居住环境，奠定项目高品质。 过硬的企业品牌，增加项目竞争的有力资本。 与三片区楼盘相比本项目品牌、规模并不逊色，而项目地段在三片内却是首屈一指！ 既可近距离直抵光谷商圈 又可享受双重商圈、双重湖景照应 还能充分退避主干交通与繁华商圈喧扰 此外，我们还面临着难得的市场机会： 市场供给的空白突出。绝大多数的楼盘延续着传统开发与小幅度、小体量创新的老路，为后来者预留了足够的突破口，市场空白十分突出。 光谷效应，客户充足。紧邻光谷广场，可充分享受光谷发展带来的充足客户。 初步判断： 挑战劲敌，项目资本初具！ 产品初定，有效突围，快速上位 我们的核心竞争力在哪里？ 首先，不得不承认，首屈一指的地段优势，就是地块先天已经赋予的不可复制的核心竞争力。 其次，出色的景观、建筑规划，使本项目拥有十分突出的楼盘气质，大大提升了楼盘的综合竞争力。 尤其是在建筑充分利用中式风格异化、创新、突出品位的基础上，以十分稀有的超长坡地落差水系，贯穿社区，将项目住宅品质迅速拔高到极致，为三片区众多楼盘所不能及。