【成都林溪·汤墅营销沟通预案】.ppt

林溪·汤墅营销沟通预案 一、成都别墅市场分析 （一）别墅板块特征分析 （一）别墅板块及分布特征（1）五大板块 （一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例 （一）别墅板块及特征（3）总体特征 主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。 （一）别墅板块及特征（4）板块特征 2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马 山、都江堰－青城山五大主流板块。 华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。 都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。 （一）别墅板块及特征（4）特征 双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。 温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。 龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。 小结 五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。 （二）板块销售特征 目前别墅供应趋向联排别墅类的经济性别墅，其产品定位较低，购买者呈现年轻化（ 25-40岁之间），人群由金领阶层转化为中产及白领新贵阶层，成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。 成都别墅市场也吸引很多外地消费者。例如在维也纳森林别墅中，有多达30％的客户是来自广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地区的。而据统计，成都整体房地产消费有51％来自于外地。  3、价格特征：（1）别墅价格特征—价差极大 4000-6000元/㎡的独栋别墅 主要分布在牧马山、都江堰－青城山、龙泉等三个区域； 8000-14000元/㎡的独栋别墅 主要分布在华阳、温江片 10000-22000元/㎡的独栋别墅 独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。 2600-4500元/㎡的联排别墅 主要在龙泉、都江堰以及其它远郊区域； 4500－6800元/㎡的联排别墅 主要分布在温江、都江堰－青城山、郫县等三个片区； 5000－10000元/㎡的联排别墅 主要在主城区和华阳片区。 3000-4000元/㎡的双拼别墅 主要在都江堰－青城山片区； 5000－6000元/㎡的双拼别墅 主要分布在温江、郫县； 6500元/㎡以上的双拼别墅 主要在主城区。 主流价格在4500－5500元/㎡ 叠拼别墅作为近两年出现的新别墅产品，目前分布在成都市主城区、华阳、温江这三个房地产开发相对成熟的片区。 （三）在售项目特征分析 目前以城南和青城山板快开发为主区域，这两大区域对本案不构成威胁，本案主要竞争来自大城西板块：即温江板块和成都城西板块对与本案客户群的分流的威胁。 （四）区域竞争对手分析 产品定位语：院落式退台叠墅 SLOGN：森林下·生活上 推广手段：8月17日第一期报版以整版亮相,以“上实地产”品牌影响宣告 资本时代的到来 活动：1、4月23日 “森林阖家欢” 2、6月3日成都华新国际在锦绣森邻现场联动蒂爵珠宝等知名品 产品举办2006“波动声色”夏日风情秀 产品定位：花园叠拼别墅 广告推广语：古蜀龙脉,人文珍品! 活动：2006年4月14日BMW杯国际高尔夫巡回赛成都站 2006年3月26日大型历史音乐剧__金沙登台雍锦湾开盘现场 2006年2月25日实话实说”蓝光雍锦湾产品推介会 报版主题：1、3月26日盛大开盘