2011-2012年度全国房地产行业研究报告(1.18).pdf

全国房地产年度报告 2011-2012 年度 2012 年1 月 全国房地产市场研究报告 出品单位：上海易居房地产研究院 上海易居房地产研究院 年度系列报告 目 录 一、宏观经济背景 3 （一）全球经济复苏乏力3 （二）国内经济稳中有降6 1、GDP 增幅有所下滑 6 2、固定资产投资高位运行 7 二、调控政策背景 8 （一）宏观经济政策：以稳定物价为核心8 （二）房地产调控政策：史上最严厉的行政性调控9 三、房地产行业总体态势：全国房地产行业已经“入冬” 10 四、土地市场 11 （一）土地成交面积同比增幅大幅回落11 （二）土地出让流标率显著上升12 （三）土地成交均价显著下滑12 五、商品房市场 14 （一）全国商品房市场明显降温14 （二）30 个典型城市商品住宅市场陷入低迷17 六、房地产投资与建设 20 （一）房地产开发投资增幅高位下行20 （二）新开工规模仍然较大21 （三）竣工面积增幅有所扩大23 七、房地产开发企业资金状况 24 （一）本年资金来源总量：增幅大幅回落24 （二）本年资金来源结构：自筹资金快速增加，个贷持续下降25 八、2012 年房地产市场趋势判断27 （一）政策趋势27 1、2012 年宏观经济政策有望结构性放松 27 2、2012 年房地产调控政策整体上继续从紧 27 （二）市场趋势30 1、2012 年全年国房景气指数将保持100 以下，底部预计出现在三季度前后.. 30 2、2012 年房地产投资和建设增幅将明显放缓 30 3、2012 年土地市场将继续降温 32 4、2012 年全国商品房市场难以全面复苏 33 5、2012 年本年资金来源将继续恶化，预计全年增速为8% 35 2 联系地址：上海市广延路383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021 传真：021 上海易居房地产研究院 年度系列报告 2012年楼市“三部曲”：探底、筑底、复苏 《2011-2012年度全国房地产市场研究报告》 2011 年是全国楼市调控政策最为严厉的一年，也是调控政策落实最到位的 一年。房地产调控政策以限购、限贷、限价等行政性调控手段为主，着力抑制投 资投机性需求和遏制房价过快上涨。在2011 年严厉的调控下，国房景气指数、 70 个大中城市房价综合指数等各项指标均显示全国房地产市场已经逐渐入冬， 调控效果正逐渐显现。在中央坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2012 年上半年将延续2011 年形势，国房景气指数、房价指数、楼市成交量将继续下 行探底，预计在三季度前后有望完成筑底，随后楼市有望弱势复苏，全年楼市形 成“探底、筑底、复苏”的三部曲。 一、宏观经济背景 （一）全球经济复苏乏力 2011 年，全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。以美国、欧 洲为代表的发达国家经济体在受到主权债务危机的影响下，经济增长乏力；日本 受到东部地区地震和海啸的影响，经济遭受重创；以金砖四国为代表的新兴经济 体受到前期经济增速发展过快影响，通货膨胀率持续走高，同时受到外部发达国 家经济增速放缓的拖累，经济结构亟待调整；部分地缘政治国家政治局势动荡加 剧。 2011 年美国经济增速低位徘徊。进入2011 年以来，美国出台了第二轮量化 宽松政策、宣布低利率延期等宽松的货币政策，但是依然难以促使经济根本复苏， 前三季度经济增速持续在 2%以下。受国内需求严重不足、失业率持续高企、主 权债务问题日益突出等系列问题的影响，美国经济增长依然动力不足。2012 年 经济增长难以明