【杭州某豪宅公寓08年营销推广计划及市场分析】.doc

**项目2008年营销推广计划 杭州**房地产开发有限公司 目 录 一、 市场分析——2007年钱江新城区域市场回顾 2 （一） 土地市场 2 1. 住宅性质用地供应情况 2 2. 商业性质用地供应情况 4 3. 综合点评 8 （二） 住宅市场 8 1. 一手市场成交和价格 8 2. 07年主要竞争楼盘新开房源去化情况 11 3. 区域内主要竞争楼盘2008年可售体量 12 4. 二手住宅市场挂牌和成交 12 5. 综合点评 15 二、 项目2008年度推售节点选择、推售节奏的安排 16 三、 项目总体营销推广策略 17 四、 项目营销推广组合方案 18 1. 活动营销 18 2. 软文为主的媒体推广 18 3. 产品楼书及相关延展宣传品 19 4. 项目现场户外、看房通道、标识标牌等现场包装 19 5. 现场销售服务中心案场接待和服务水平的提升 19 6. 08年营销推广结点工作初步设想 19 五、 项目营销推广费用总额及分类构成 21 市场分析——2007年钱江新城区域市场回顾 土地市场 住宅性质用地供应情况 近年来钱江新城区域可供开发的住宅用地已经不多，宅地稀缺性越来越明显，06、07年住宅用地供应相当紧俏，07年相对有所放量，可供开发面积约57万㎡，钱江新城作为杭州新的城市中心和高端城市公寓板块的定位已被市场和购房者广泛接受，随着钱江新城开发建设的推进，区域前景持续看好，板块热度不断上升，区域内金色海岸，东方润园等高端城市公寓豪宅的热销，成为区域地价的有力支持，同时，地价的大幅攀升也推动区域内公寓豪宅的销售价格不断攀升，地价和房价的相互推动作用非常明显，区域内住宅用地已成为国内外知名房产企业实力角逐的必争之地。 2006、2007年钱江新城区域住宅性质用地出让情况表１ 编号 地块名称 编 号 面积（亩） 总地价（万元） 总开发量（㎡） 楼面价（元/ ㎡） 亩价（万元/亩） 用地性质 投资商 成交日期 1 E-06雪峰房产 2006（30） 26.904 32108 44840 7161 1193.4 住宅 省内 2006-12-4 2 C-06/08/17/18葛洲坝、绿城、康居联合体 2007（17） 126.3825 349000 C-06 11759 2760 住宅 境外 2007-5-30 77660.8 C-07 住宅 125043.2 C-17 商业办公用地 35460 C-18 商业办公用地 58635 3 B-01,02滨江房产集团公司 （2007）10 B-01 152000 B-01 6753 2135 商业金融、办公，单身公寓（非居住）用地 省内 2007-3-27 21.156 91676 B-02 B-02 住宅（设配套公建）用地 50.0265 133404 按2007年新城区域商业办公性质用地出让平均楼面价（5455.7元/㎡）测算，17号地块住宅性质用地出让楼面价为：14684.69元/㎡ 按2007年新城区域商业办公性质用地出让平均楼面价（5455.7元/㎡）测算，10号地块住宅性质用地出让楼面价为：7644.77元/㎡ 2006、2007年钱江新城住宅性质用地出让情况 年度 出让面积 总建筑面积 出让总价（万元） 出让地价（万元/亩） 出让地价增长率 楼面地价（元/㎡） 楼面地价增长率 亩 平方米 2006年 26.90 17936.90 44840.00 32108.00 1193.40 112% 7161.00 34% 2007年 197.57 131716.59 521879.00 501000.00 2535.87 9599.93 商业性质用地供应情况 作为杭州未来的中央商务区，钱江新城区域商业性质用地的供应较住宅用地供应相对富裕，07年，新城区域商业用地供应明显放量，总供应量约223亩，新增开发量约107万㎡。与住宅用地出让价格类似，随着区域成熟度和认同度的不断提升，商业用地出让价格也不断攀升，华润新鸿基、凯德置地等国际知名商业地产开发运营企业的入驻，使钱江新城区域的商业前景更为广阔和具有吸引力，与区域内宅地供应类似，商用地块的供应存量也在不断减少，区域内土地稀缺性日益凸显。 2006、2007年钱江新城区域商业性质用地出让情况表1 编号 地块名称 编 号 面积（亩） 总地价（万元） 总开发量（㎡） 楼面价（元/ ㎡） 亩价（万元/亩） 用地性质 投资商 成交日期 1