【岳阳华域品格营销推广策略】.ppt

华域·品格解决之道。 “就乐”不是一个新奇的概念或名词，但是我们必须清楚：我们追求的不是概念上的新奇，而是推广的可行性与市场的接受度。有用，是为上。 ——说在前面 目录 展望——我是谁？ ⊙ 发现——就乐时代中心定位？ ⊙ 塑造——如何完成招商和销售？ ⊙ 造势——营销推广策略 ⊙ 宏观经济概况及发展规划 1、人口多、收入低、消费能力有限 岳阳地区面积1.5万多平方公里，辖区人口525万，其中市区面积824平方公里，人口70万，城市居民年均收入11726元，由于城市人口多，但人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 岳阳市产业主要依赖化工、建材及饮食，在整个产业发展中，产业比例为18.3：47.9：33.8，第一产业相当落后，第三产业发展速度比湖南省平均水平低3个百分点，三大产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费强大，但流动性太强 每年来岳阳的旅游人数高达450多万，旅游收入10.2亿元，对商业的贡献巨大。但由于来旅游的人流动性很大，所以对市区消费的带动性不强。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 岳阳市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 品格结论 岳阳市房地产市场发展速度缓慢，其所带来的经济压力正在逐步释放显现。 岳阳商业地产销售价格增长率低，销售面积体量小，但去化时间长。 岳阳商业地产市场成熟度不够，导致打量开发商都商业部分都是从社区服务方面下手。  区域商场市场状况 租金水平 金鹗岭商圈底层商业用房月租金平均为40元/平方米，浮动范围为30—50元/平方米之间，折算成销售价格平均为6000元/平方米,浮动范围为5000元/平方米7000元/平方米之间. 中心商圈商业用房月租金平均为60元/平方米，浮动范围为40—80元/平方米之间，折算成销售价格平均为9000元/平方米,浮动范围为6000元/平方米12000元/平方米之间. 泰和商圈商业用房月租金平均为8元/平方米，浮动范围为5—10元/平方米之间，折算成销售价格平均为1200元/平方米,浮动范围为750元/平方米1500元/平方米之间. 新城区商圈商业用房月租金平均为12元/平方米，浮动范围为10—20元/平方米之间，折算成销售价格平均为1800元/平方米,浮动范围为15元/平方米3000元/平方米之间. 竞争个案分析 天伦城 太阳桥建材市场 左岸巴陵 看看自己存在什么？（SWOT分析） （一）优势 1、定位：“购物+娱乐+休闲”的主题商场定位在岳阳尚属首次； 2、规划：贯通东西方向的主干道青年路正在规划中，为人流的积聚提供一个良好的平台。商场内部拟建全玻璃式通透外墙规划，使商业与住宅景观相结合，一景双用； 3、产品特色：以玩为主的多业态组合，为产品的全面性提供保障； 4、档次：本项目档次高，客户消费群承受力强； 5、规模：本项目规模大，在岳阳象这样的住宅底商面积暂时没有； 6、产品特性：产品在本区域内具有稀缺性。整条琵琶王路目前几乎均无可售之产权商场，本案的适时推出，将有效聚集商业房产投资人气。 （二）劣势 1、人气：本区域尚未成型，人流量不大，很难形成强烈的商业氛围； 2、地段：琵琶王路和五里牌路对湖南岳阳来说，地理位置不优越； 3、消费力：受岳阳大环境的影响，岳阳市居民的整体消费水平不高； 4、冲突：本项目住宅定位高档，外立面在色调上难免于商业定位后的色调有差别； 5、物业管理：敞开式经营的商业步行街与住宅相对封闭的物业管理的矛盾； 6、认知度：本市居民对琵琶王路缺乏信任度和美誉度,普遍认为该市场档次低下,质量无保障。本案带动、提升琵琶王路形象，从而形成互动，发展商势单力薄； 7、租金：岳阳市整体租金水平不高，势必影响本项目的经营。 （三）机会 1、青年路改造是市政府基础设施建设的又一举措，这使得本商圈内的人流量会有一个大的增加与提升；从而使本案的价值可以有较大的增加。 2、部分商家、经营者经过多年的发展和累计，已经具有相当的资本积累，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会； 3、随着经济的稳定持续发展，居民收入的稳步提高，这必将对商业市场的软、硬件条件提出更高的要求，对业种、业态和经营理念也提出更高的要求，同时也带来更大的机遇。 4、随着城市北移东扩的战略格局的确定，作为东面的琵琶王路将