【深圳市信和自由广场商业策略案】.ppt

促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金 提升一层商铺价值，促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金 委托经营期限短，发展商压力小，达到快速销售 发展商无须后 续麻烦资金一 步到位 优点 2F以上较好 发展商负担较大国家政 策限制，后续问题较多操作风险极大。 适合于大型品 牌主力商家进驻 产权式 商铺销售 2F以上内铺较好 商家承租面积大，租金 低，发展商压力大，一 旦商家撤场，后续问题 较多，有一定风险。 适合于大型品牌主 力商家进驻，一般给予主力店的区域在2层以上。 5-10年委 托经营销售 街铺一般 －1F、1F、2F内铺较好 发展商需组建经营管理公司负责招商、业态规划及管理 适合于做主题专业 市场普遍适用于街 铺与一、二层内铺 居多 2－3年委 托经营销售 街铺较好 内铺一般 发展商需组建经营管理公司，负责后期业态规划及管理 适合于投资回报率 高的街铺 直接销售 与项目契合度 缺点 适合类型 销售方式 1、租售模式建议——销售模式比较 四、项目租售模式建议 为更好解决发展商资金回笼和物业持续经营，以及结合 南山目前商业市场现状，如果出售的比例太高，而且投资成 分太大，将会造成商业形态无法统一协调，从而影响物业的 持续经营，物业的价值无法提升，使项目难以稳定经营。根 据中原以往操作商业的成功经验，结合本项目特征。 2、项目租售方式比例建议 建议：本项目商业租售黄金比例为 7 ：3 四、项目租售模式建议 前提条件：需组建经营管理公司 3、项目各区域租售示意图 A、街铺直接销售 B、内铺2-3年委托经营 长期租赁为主 或整体销售 2-3年委托经营 女人世界名店 女人世界名店 餐 饮 珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等 美容美体、香熏、SPA水疗、纤体等 Ａ区 Ｃ区 Ｂ区 ４F ３F ２F １F 餐 饮 女性 沙龙 饰品、小工艺品 长期租赁为主 或整体销售 长期租赁为主 长期租赁为主 长期租赁为主 或整体销售 －１F 特色餐饮 外贸服装 健身器材、体育用品 音像制品 租赁或整体销售 2-3年委托经营销售 租赁或整体销售 租赁或整体销售 四、项目租售模式建议 4、租赁区域明细 68.73％ 20614 合计 10％ 健身器材、体育用品 约3000 -1F 3.33％ 音像制品 约1000 -1F 8％ 餐饮 约2400 3-4F C 8.34％ 特色餐饮 约2500 -1F 次主力店 约2549 美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等 女人世界名店 经营 业态 4F B 约5565 2—3F B 4F 2—3F 区域 楼层 约1200 约2400 区域面积（㎡） 12.5％ A 次主力店 26.55％ A 品牌主力店 所占商业面积比例 区域 区域功 能划分 四、项目租售模式建议 5、销售区域明细 10.28% 直接销售 外贸服装、 潮流服饰 3084 －1F 31.27％ 4.00% 16.99% 所占商业 面积比例 2-3年委托经营 小工艺品、饰品 珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具等 经营 业态 1200 2F C 1F 区域 楼层 9380 5095 区域面积（㎡） 合计 A、街铺直接销售 B、内铺2-3年委托经营 A、 B、C 销售 方式 销售 区域 四、项目租售模式建议 6、街铺铺位划分原则建议 1、尽可能的保证临街铺位的可售面积，实现街铺临街面的最 大化； 2、每个商铺都有临街（路）面，保证客户现在或将来能独立自 主经营； 5、建议开间控制在3.5—4.5米，街铺开间和进深的比例设定 在1：3.5左右。 4、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺建筑面积建议尽量 控制在40-50平米之间，尽量控制商铺总价； 3、充分保障绝大部分商铺的铺形开间、进深比例适当，经济实 用，利于销售及后续经营。 四、项目租售模式建议 信和自由广场 商业策略案 2009年7月27日 项目定位理念 项目租售模式建议 项目周边商业概况 项目业态规划建议 南山三大商圈主要以南海大道 为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置； 项目周边商业经营业态种类齐 全，品牌商家林立, 已逐渐形 成区域性商业中心的现状； 一、项目所属片区商业概况: 一、项目周边商业概况 二、项目片区品牌商家分布图: 服装、皮具精品等 崇尚百货 11 以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主 超市 以超市、建材、餐饮、服装、影院为主 龙浩、国美电器 苏宁电器、屈臣式 家居、装饰、永乐电器 家居、家私 超市 　 图书、音像制品 大型女装百货 童装、玩具 中高档服装皮具 经营业态 保利文化广场 12 人人乐 11 花园城MALL 10 禾丽名店 9 新街口 8 集美堂 7 金晖家居 6 新一佳 5 南山书城 4 海雅百货