【滕州桃源水乡市场形象整合策略报告】.ppt

广西传美广告 桃源水乡 市场形象整合策略报告 09年底，全国市场势将趋于稳定 山东，省城进入“后全运”，各地各有小天地 滕州楼市，300万㎡蓄势待发 竞争的加剧，将引领滕州进入品质开发时代，以品质取人！ 全运女足赛，让滕州北部发展更蓬勃 政府的引导和配套的成熟是一个区域的发展之本 京沪高铁站，让滕州东部雀跃欢呼 高铁站，不仅见证滕州在山东的重要发展位置，更让宜居城市的魅力凸显！ 滕州发展示意图 “大饼式”房价格局，配套、产品为王 滕州房价不以地段论英雄，主要以外部和内部配套价值，以及产品、规划等为核心依据！ 期房预付款模式，期待现房销售突破 “看得见”的房子+优势配套+好规划好产品=高性价比楼盘 小 结滕州整体房地产开发处于供大于求的状态，主管部门监管一定程度没按国家政策执行，行业发展有待完善；城市整体是以东北方向为发展重心，整体的推进滕州发展；房价分布不以地段论英雄，核心价值在内外配套和产品本身的价值，以及概念引导等。作为鲁南明星城的滕州，城市发展日趋成熟，潜力巨大；城市发展良机，就是房地产发展的良机，滕州房地产将在发展中成熟，购房者将更理性，房价将在当前程度上稳起来！市场的成熟，唯有真正品质化打造的项目才能得到更多购房者的青睐；品质化打造必将成为市场的开发主流！ 地段板块成熟，人文宝地，区域高档次 外部配套15分钟生活圈内，集中性商业欠缺 内部配套公馆级硬件设施，星级酒店物业服务 产品首创SOHO+LOFT整层贵族户型 劣势与挑战规模小，社区规划有限 小结 地段成熟，人文底蕴深厚，发展势头优良 外部配套丰富，内部配套引领滕州 首创SOHO+LOFT整层，公馆级独享，商住皆宜 户型舒适实用，南有充足阳光，北有龙泉荆河胜景 项目施工速度喜人，销售已是“看得见”的房子 规模小，规划、景观方面没有优势可言 营销总纲 打造滕州当前最高端的项目（价格最高） 最大化的实现盈利和快速回笼资金 通过本项目高端化的运作，树立高端开发品牌 高端产品丰富龙泉广场板块居住品质，提升区域档次 圈子营销策略 本项目的目标群自然是来自滕州金三角最上端的人群，非富即贵；同时，这部分之间不是很熟都是相识的，而本案就是要让这群人集中在一起，自然的形成了一个圈子，那本案在营销中即可成立滕州最的会员俱乐部—君悦会，用实际的行动见证项目的高端价值，为营销助力！ 加入形式： 凡购买本项目半层以上客户均可加入（通过高门槛让大多数人仰望，才有价值） 会员权利： 享受君悦会一切贵宾级服务 组织组织： 1、不定期聚会，如国学研讨会、红酒品鉴会、古物鉴赏会等等 2、慈善活动，以君悦会名义邀集大家聚资建设希望小学、救助等等 销售控制策略 先SOHO，后商铺，再住宅 本案以SOHO栋先行推出，重点强推整层，通过整层大户的贵族公馆级形象整体提升项目品质；如若整层大户市场的接受力有一定难度，分隔出的小面积房源也是在高品质项目下的产品，更易销售； 项目形象有一定提升后，随即推出商铺，抢先在远航国际大批量商铺出街前开售抢占商机； 由于住宅部分量小，且户型均是中等户型，朝向均好，不担心销售，只待SOHO先行提升整体项目品质后推出，以最大化的提升住宅的价值；且根据当前施工速度，到时已是准现房销售，价值不言而喻！ 即把本案分为：SOHO栋、商铺、住宅栋三个部分，分类推出销售 定价策略 住宅栋： 均价4080元/㎡，每层每平米递增30元，最高4530元/㎡ SOHO栋： 均价4380元/㎡ ，每层每平米递增30元，最高4830元/㎡ 商铺： 商铺价格体系需在商铺功能分区、分隔方案后具体探讨 销售流程 营销关键动作时间轴 营销节点 对SOHO栋开设酒店的可行性建议 品牌推广总纲 关于项目推广案名 建立单纯直接的传播 属性定位 品牌广告语 属性定位及品牌广告语备选 传播话语体系 当前的“东润·君悦大厦”仅可作为项目法归相关的申报，合同签订名称等，但作为推广名需再推敲；如用“东润·君悦”，但有了后缀才更有张力，让人联想这是个什么样的楼盘；所以我们建议采用： 首选、东润·君悦公馆；公馆者，非贵族世家莫属 备选、东润·君悦湾；成功后心灵的港湾，家人栖居的港湾 备选、东润·君悦华府；华贵之人住华府 好的推广名，本身就是高附加值！ 滕州史无前例的高端生活公馆 一句话描述 源于： 先天城市资源与后天稀缺景观资源的完美协调 解构： 景观、人文——人 生活 景观 荆河、龙泉广场 人文 小邾国与墨子 人 本体与家庭 生辉 生长 生命 项目属性定位: 荆河东润王侯地 龙泉君悦上公馆 本案的第一目标人群自然是滕州金字塔上端的人群，这些人都是人生阅历丰富，或者几经坎坷一路走来，直到今天的成就。回想人生，是该好好享受以及给家人一个刚好生活环境的时候了！ 那