北京长安一号项目投资背景分析报告_154P2008年.ppt

产业结构: 三次产业结构由2006年的1.3:27.8:70.9变化为 2007年的1.1:27.5:71.4。 其中:第一产业101.3亿元,比上年增长2.1%?;第二产业 2479.3亿元,比上年12.6%;第三产业6425.6亿元,12.3%。 ◎ 远景规划/北京市总体规划（2004年-2020年) 【“两轴两带多中心”的城市空间结构】 【门头沟处于西部发展带】 ◎ 远景规划 / 功能分区 / 中心城各功能中心和11个新城 ◎远景规划/交通规划 2004年-2020年交通路网规划 ◎远景规划/交通规划/轨道交通 ◎远景规划/交通规划/快速路与主干道 ◎近期规划建设/功能规划 ◎近期规划建设/轨道交通 ◎近期规划建设/高速公路 ◎近期规划建设/城市快速路网 ◎区域内规划/门头沟总体规划(2005年-2020) ◎区域内规划/门头沟交通路网规划(2005-2020) ◎区域内规划/门头沟快速公交走廊(2005年-2020年) K14线： 利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主 坟——门头沟南公交枢纽站。 K15线： 利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹 果园——门头沟。 K16线： 沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之 间的快速公交联系。 ◎区域内规划/门头沟交通路网近期规划建设（2005年-2010年） 公路近期建设 六环路门头沟区段；京原公路（108国道）， 六环路至石门营段的改造工程。 主干道近期建设 南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安 街延长线的准备。 轨道交通近期建设 自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。 ◎区域内规划/首钢搬迁和中央政府西迁 《首钢工业区改造规划 》2007年2月市政府原则上已经同意； 规模:用地856公顷； 功能定位:“北京西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”； 分为五个区： 文化创意产业区； 休闲旅游区； 总部经济区 工业主题公园； “中央办公区”，面积1km2，西长安街延长线直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国家有关部委将迁到到这里。 长安街西延长线在2009年整治到首钢东大门 ◎政策分析/2007年—2008年房地产政策路演 ◎政策分析/存款准备金率历次调整 ◎政策分析/2007年以来央行利率调整 ◎政策分析/2007年政策点评 从土地、个税、贷款方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房 地产市场进行调控。 主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一 级市场(土地市场)的控制； 第二套政策刺中房价要害 07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为 的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， 保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低 收入家庭的住房问题。 持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运 行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显 通货膨胀的产生。 ◎政策分析/2008年房地产政策分析 银根紧缩 08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体 系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货 币政策”。 以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市 国务院《关于促进节约集约用地的通知》，节约利用土地，提高土地的利用 效率，保持18亿红线不变。 ◎政策分析/未来政策走向预测 第二套房贷款政策松绑 2008年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗 自松动”，逐渐放松房贷限制。 合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为。 ◎土地市场/2008年土地成交量/ 受北京市土地储备及开发利用现状，目前及未来半年（2008年下半年）向东边外延或外扩式集中放量，放量区域以顺义为主. ◎土地市场/未来土地供应 ◎土地市场/未来土地供应 预计未来土地供应仍存在土地外扩的形势，土地重点放量区域以朝阳、丰台、昌平、顺义等为主。 未来的土地供应量较为充足。 三环内土地供应依然仅有少量小宗地块上市。 ◎北京豪宅市场分析/豪宅的定义 领先新潮的高标准 ，超出一般住宅的价值 均价25000元/㎡以上，主力面积150平米以上,或总价400万/套以上 身份与地位的象