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朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告 二、区域酒店式公寓分析 区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征 高档楼盘为主:表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端消费群体; 售价高:精装修均价16600-19000元/平方米,总价200万元左右,其中,星河湾单套总价甚至达千万元以上; 户型面积大:诸多项目主力户型面积都在140㎡以上; 精装修:75%项目精装修。 区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。 随着2003年底朝阳北路的开通这一利好条件,朝阳北路房地产价格迅速增长,2004-2006年区域内各项目销售价格上涨率均在50%左右,区域整体价格上涨2倍。尤其是2005年星河湾的标杆作用,加速了该区域市场价格的提高。 区域房地产市场发展趋势:形成名符其实的高端居住区。 四、项目自身条件分析 市场比较法定价结果 25672 19778 27213 18155 19657 修正后的价格(元/平方米) 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 装修状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 智能化设施与室内配备 100/103 100/103 100/106 100/100 100/96 户型及朝向 100/100 100/98 100/98 100/90 100/100 建筑类别 100/100 100/105 100/100 100/90 100/100 物业管理及服务 个别因素 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 人文环境 100/90 100/95 100/90 100/90 100/90 可视景观 100/104 100/102 100/104 100/102 100/102 公共服务配套设施 100/110 100/120 100/115 100/120 100/105 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 临路状况 区域因素 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易类型 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 使用年限 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 物业用途 33000 24000 36000 20000 20000 待定价格 案例5 案例4 案例3 案例2 案例1 定价对象与案例 比较对象 内容 表2:比较因素修正系数表 五个比准价格相近,因此采用加权平均后的结果: 市场比较法得出本项目销售价格 = (16657×0.2+18155×0.2+27213×0.15+19778×0.3+25672×0.15)÷5 =21429(元/平方米) (1)收益法定价的公式 p 为房地产市场价值; a 为年纯收益; r 为折现率; n 为收益年期。 销售价格定位(三)——收益法定价法 * * 目 录 市场研究分析 客户群定位 项目租售模式分析 区域基础环境研究 区域酒店式公寓分析 项目自身条件分析 报告内容 北京酒店式公寓市场概述 价格及租金定位 精装修:即来即住,具备酒店式硬件设施,方便生活 涉外:外企、外地人员常驻北京办公的高管,各国驻京使馆工作人员 办公:是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务:提供酒店式便捷服务,部分无偿,多数有偿 配套:周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容: 精装修:室内、厨卫精装修,配全套家电家具,包括电视、洗衣机、空调、冰箱、微波炉等 服务:打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、订票、叫车等 酒店式公寓的条件特征 优势:较酒店多了家的舒适性,较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高,各项服务虽方便快捷,但需要付费。 市场研究分析 产生原因 源于对酒店服务需求,同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展
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