本溪银座购物广场产品定位行销策略及产品包装建议.ppt

本溪银座购物广场产品定位、行销策略及产品包装建议Product PlanMarket Strategy 策略由项目专案小组提供 2006.2.8 项目产品定位 集购物、休闲、娱乐、美食、康体 于一体的城市精英俱乐部（City Club） 营销制胜，策划不一定就要出奇出 新，没有哪种营销方式是最好的，只要 适合项目，能说到消费者心里并打动他 促其成交就是最合适的。 营销策划其实就是所有相关元素的 重新组合与提炼再加工，就是了解问题 解决问题的一个过程。 ☆项目形象代言人 可以选拔或竞猜形式，在社会上引起对本案的关注。形象代言人产生后以 其形象用于平面及报纸广告，并参加本项目的重大活动。 ☆知名厂家入住本案的签约仪式 在货源集中地招商成功或积累了一定量的知名厂家或代理商后，可在政府 主持下举行新闻发布会或签约仪式，将有力地促进其它散户的信心。 形象推广策略建议 平面媒体部分 广告宣传策略建议 媒介 策略 硬性、软性相结合的方式 影视媒体部分 拍摄1—2分钟的电视广告在上市期及强销期内播放 广告宣传内容 产品力优势及投资价值两个主线 户外形象展示 根据不同销售期及销售主题进行更换。 ☆以招商带动销售； ☆积极引进知名品牌商家，以其品牌号召力带动销售及后期经营； ☆适当降低招商条件，提高项目开业率； ☆以灵活的合作方式，吸引行业龙头进驻 招商策略建议 一般而言，商业地产项目的招商可分为二个阶段。 第一阶段为建设期，第二阶段为经营初中期。 如第一阶段招商不力，则在第二阶段仍有相当的回 旋机会。 第二阶段的重点要素是建成后的商场本身条件是否 如预期，更为重要的是试营业及经营初期能否为消费者 及业主所看好。这就要求商业项目的经营、管理者有相 当的经营技巧。 风险应对建议 PART 4 产品包装建议 项目LOGO设计方案 * PART 1 市场分析 商场两种经营形态 统一经营管理型 自营型 进行扣点，少部分出租 租用经营 扣点在20%左右 65000元/年左右（10m2） 大 少 20-50m2区间 10-20m2区间 管理形式 经营方式 经营费用 市场比例 主力面积 商业区环境分析 一、商场多以商网形式为主 二、商场均有经营环境陈旧的问题 三、经营档次普遍偏低 四、消费习惯具有惯性 五、市场具有高消费能力 六、部分商户对本项目有认知 PART 2 产品定位建议 本溪首座综合性高档购物广场 高档的体现 项目档次定位 经营环境 经营商品 经营管理 项目形象定位 ◎本案将成为本溪内最闪亮的新地标 ◎全新体验式主题商城引导全新消费概念 ◎旗舰级消费场所，吸引高消费层人群 ◎本案将成为家庭生活外的另一个家庭会所 项目商业规划建议 ●购物环境——是在竞争激烈的商业市场环境下能有效吸引 顾客，形成竞争差异化的重要因素。因此，本案的购物环 境营造为核心要素，应通过对街景、灯光、橱窗与建筑风 情的综合把握，形成总体鲜明特色，从而体现都市消费的 休闲化、社交化。 ●经营业态——本案是一个多功能，多品类的商业集合体， 而不是单一性的商业项目，它的多功能的商业集合体，共 同构成一个大商业购物中心，超级商业旗舰。 ●规划的前瞻性——本案规划应有适度的前瞻性，一方面， 务必丰富商业功能，即以购物功能为核心，但又务必要满 足休闲、文化、娱乐的功能要求；另一方面，建筑形态与 风格应有一定的超前特色。 精品旗舰店 流行时尚店 平价购物休闲区 1F -1F -2F 欧美进口名牌商品旗舰主力店 港\台\ 日\韩\ 进口流 行商品 精装馆 名牌运动商品 欢乐城 淘宝屋 异国 风情 康体中心 运动馆 时尚风 精品旗舰店 世界风情主题式餐厅 品牌折扣店、外贸商品 婴幼儿商品、玩具、游戏软件 健身中心 、美容美体会馆等 社会精英 追求流行 运动时尚 追求 时尚 高品 低价 亲子少年 会员 业态分布示意图 商铺规划建议 根据经营业态的分布： 1F -1F -2F 对铺位经营环境需求 主要客群 国际名品旗舰 港台流行时尚店 综合购物休闲区 超高档 高档 中档 100m2左右 30-70m2区间 30-10m2区间 周边实力城市招商，投资者为主 经营投资者 当地经营者为主 项目经营概念建议 商业地产的推广的三个发展阶段： 第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身的竞争 第二阶段：服务营销——返租、经营管理、主力店，产