策源2007重庆复地上城上游院落项目类别墅产品定位报告a.ppt

类别墅产品定位报告 中国地产商域网 一座城市的上游生活 上游【院?落】类别墅产品定位报告 策源机构/重庆策通/2007.1 1、重庆类别墅产品需求分析 2、区域经典个案 3、上游【院?落】产品基本定位 4、上游【院?落】产品亮点设计 第一章 重庆类别墅产品需求分析 （数据来源：立业；数据样本数量：230；数据采集时间：2006.12） 【结论】 重庆类别墅产品主要消费年龄层集中在30～40岁之间，总比重达到59.1%。 其中30～35岁的比重达到31.7。 1.1 类别墅产品客户年龄分析 1.2 类别墅产品客户从业分析 【结论】 在行业调查中明显表现出公务员、商贸、金融业所带来的高收入人群， 是类别墅主力购买人群。 1.3 类别墅产品客户家庭年收入分析 【结论】 家庭年收入的集中范围在8-20万左右， 以普通的三口之家（夫妻两人工作）来推算其个人年收入在4-10万左右。 1.4 类别墅产品各形态消费权重分析 【结论】 花园洋房的强势主流地位无法撼动。 1.5 类别墅产品各面积段消费权重分析 【结论】 客户的主力需求面积段在100-250㎡这个大区间。 120-180㎡类洋房需求量最大；180-220㎡类别墅需求其次。 1.6 类别墅产品各风格消费权重分析 【结论】 顾客喜好分散。没有任何符号确立绝对强势。唯品质主导。 西班牙（弗莱名戈、协信TOWN城）和中式（东方王榭）的风格选择最多。 1.7 可承受套内单价分析 【结论】 3500～5000元/㎡的单价区间（趋洋房产品的参照区间）获得强力支撑。 5000～6000元/㎡的单价区间（趋别墅产品的参照区间）获得局部认同。 1.8 可承受套内总价分析 【结论】 在总价承受能力上表现出各水平段较为接近， 这说明购买类别墅产品的客户有着更多的感性认知， 更看中产品表现力及煽动性，对总价敏感度不高。 1.9 置业次数分析 【结论】 二次、三次置业占到主流， 说明在这类人群向往的是一种更高的居住需求。 1.1.9购房目的 1.10 置业目的分析 【结论】 改善型置业强势主导。 其余各种置业目的均零星分布，也表现出重庆多次置业比较含糊的储备型特征。 第二章 区域经典个案 （北部新区） 复地上城 天湖美镇/东方王榭 弗莱明戈 奥林匹克花园 协信TOWN城 2.1 北部新区类别墅市场分布 -总占地面积约20万㎡，总建筑面积约20万㎡，容积率为1。 -一期的主力户型为110㎡—160㎡的三房或四房，少量200㎡—300㎡的底跃与顶跃户型。 其中，底跃配有40㎡—60㎡的私家花园，顶跃则有40㎡—80㎡的超大露台。 即使是平层户型，也拥有3—4个功能完全不同的空间。 -传统的花园洋房常是四到五个单元排在一起，而弗莱明戈却只有独栋、双拼两种建筑形式， 即一栋小洋楼最多只有两个单元，与别墅并无二致。 而且项目内所有独栋、双拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法，就每一栋做整体立面设计。 -二期的户型以112㎡—270㎡的大户型洋房为主， 和一期一样，仍然采取独栋和双拼的小洋楼建筑风格， 且采用的材料也和蓝湖郡别墅的材料保持一致。 -好望山的洋房是沿山体而上修筑的，其视野比较开阔，景观面宽， 其西班牙风情的社区主旋律时刻散发出一种别样的异国情调。 在户型设计上，其采光和通风的效果都很不错，在布局和结构上，以享受和奢侈型为主。 2.1.1 龙湖·弗莱明戈 【热销因素】 1、材质的使用和别墅相同，提升了花园洋房的居住品质。 2、花园洋房的设计采用独栋和双拼的别墅的设计风格，满足了消费者的虚荣心。 3、10000㎡体育中心和5000㎡商业街不仅完善了生活，更是提高了该项目的生活品质。 4、北部新区作为将来重庆富人的聚集地，也为其吸引了不少人气。 5、走高端花园洋房路线，成为最接近别墅产品的花园洋房，满足这部分客户群的销售需求。 6、龙湖强大的品牌号召力。 -项目总用地13.5万㎡，总建筑面积18万㎡，容积率为1.24。 整个项目分为四个居住区，分别以：御园、留园、个园和瞻园命名。 -该项目以中国传统的元素为基础，流露出一种深厚的中国文化底蕴。 户型面积范围从130㎡—230㎡不等，全为中大户型，主力户型面积在140㎡—160㎡。 采用4+1的形式，顶楼分别为182㎡和233㎡的跃层，其余全为错层结构。 -从户型设计上来看，在“院、错、推、露”等常规设计基础上， 更为底楼增设独立私家会所，满足了消费者更多层次的生活。 2.1.2 金科·东方王榭 【热销因素】 1、坐拥天湖美镇完善的生活配套， 规划中的商业街将会提供更完善的生活服务。 2、运用独特的设计，结合中国文化的