策源上海南汇康桥康虹花苑产品定位概念规划方案2007年.ppt

总体景观设计理念 延 展 城 市 风 华 衍 伸 生 态 水 文 天然活水环岛◎风情水岸 差异化及独到的产品线组合 项目发展思路 独到的 产品组合 高附加值 规划方案 活力便捷 生活配套 节能环保 智能设施 品牌 精英团队 以创新产品带动人气 留住客源 形成消费 开发时序建议 独到的 产品组合 高附加值 规划方案 活力便捷 生活配套 节能环保 智能设施 品牌 精英团队 二(二) 二期 动迁安置 一期 一期 以创新经济型产品吸引人气 累积并留住差异化大户型产品需求的客源 亲水现场接待中心 二期 地块分区示意图 一 高附加值 规划方案 活力便捷 生活配套 节能环保 智能设施 品牌 精英团队 D区 C区 A区 B区 独到的 产品组合 A区 2.06 容积率 2,180平方米 沿街商铺建筑面积 33,600平方米 ⑵复式 9,114平方米 ⑴平层 42,714平方米 小高层住宅建筑面积 19,929平方米 高层住宅建筑面积 其 中 64,823平方米 地上总建筑面积 31,442平方米 住宅区用地面积 B区 0.97 容积率 1900平方米 会所建筑面积 17,280平方米 宽house多层亲水洋房 其 中 19,180平方米 地上总建筑面积 19,847平方米 住宅区用地面积 各分区主要经济技术指标 高附加值 规划方案 活力便捷 生活配套 节能环保 智能设施 品牌 精英团队 独到的 产品组合 二 D区 C区 A区 B区 C区 1.91 容积率 500平方米 会所建筑面积 24,351.6平方米 小高层住宅建筑面积 35,431.2平方米 高层住宅建筑面积 其 中 60,282.8平方米 地上总建筑面积 31,502平方米 住宅区用地面积 D区 2.35 容积率 7,200平方米 青年公寓建筑面积 11,935平方米 小高层住宅建筑面积 12,781.8平方米 高层住宅建筑面积 其 中 31,916.8平方米 地上总建筑面积 13,598平方米 住宅区用地面积 PART 3 项目基本定位 客户研判 本项目产品定位 项目利润挖掘 。。项目定位。。 立足浦东；平视三林、北蔡；营造“泛三林”： 价格优势、产品特色，打造万科五公里包围圈内的新亮点 板块概念的重新塑造 项目市场定位 项目的市场定位是：东上海 · 精致社区 考虑基础： 打造高端精品，实现价值，满足目标客户需求 挖掘潜在客户需求；瞄准市场空白；对应的多元化产品设计 了解未来的客户 分析其购房需求。。。 客户定位 我们的客户是： 南下客户 世博、产业引入的客户 基于地块本源本地客户 项目产品定位 浦东本区客户 浦西市中心客户 客户需求 市场空缺 南下客户 购房属性： 对房产有一定了解，理解层级高，看过新产品，对整体规划、产品细部、房型、面积都有着一定的高要求 项目突破点： 价格、利用30-50万的总价优势分流上游万科客户， 需求特征： 两种：舒适性的改善性置业 年轻人的初次置业，如婚房、两口之家居住等 需求 市场机会 目前市场对舒适性产品需求较大； 市场产品户型设计单一，无特殊亮点 后期90㎡以下小面积产品大量上市，竞争压力加剧 舒适型产品供应减少；需求旺盛，价格将会有大幅上扬空间 对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈大 创新型90㎡以下小户型要求高 立基点：打造与上级板块同等品质的产品 基于地块本源本地客户 购房属性： 希望有好的产品，但是没有形成概念，对产品的认识还是比较初级 而且容易有追随潮流、跟随市区需求的特点；希望与市区拉近距离，但同时受到上级板块高昂价格的压制； 项目突破点： 可以完全展现的规划，翔实呈现出的产品吸引；通过主推市区客户，满足其心理虚荣感；在价格优势的前提以及项目市区客户定位的基础之上，导入希望很大 需求特征： 本区的舒适性的改善性置业； 对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈大 高端改善性客户 购房属性： 脱离了160以下面积的公寓需求，同时之前可能是居住联排或是叠加产品，大面积舒适性的居住尺度需求，但可能对别墅上上下下的方式感到厌烦； 项目突破点： 舒适型居住尺度的需求，产品的创新，强调市场空白； 需求特征： 平层，无上下烦扰，尺度宽， 需求 市场机会 别墅需求难以得到满足，必定带来产品形式创新； 别墅的限批：区域逐渐面临别墅供应的枯竭，从成交情况来看，区域需求旺盛。 康桥是早期别墅开发聚集区，浦东少有的别墅区域；已经有了稳固的客户基础 借鉴市场的经验如仁恒家园、万源城等，“经济型别墅面积/大面宽/无上下烦扰/平层” 的生活方式渐植根客户心中； ——“大平层”类别墅产品基础较稳 世博、产业引入的客户 购房属性： 年轻、阶段型居住要求、简化装修的麻烦，物业服务要求、直接入住，