长沙体育新城某地产项目定位发展报告2008年.ppt

体育新城的三年，承载了一座城市的生命爆发力和价值观升华； 三年前一片荒芜之地，如今一如童话生长出了大片房子； 2008，融城集结号让南城崛起，城南板块将成为城市新价值中心； 2008年，来自地产市场声音震撼中国上下， 你开始相信地产要“拐了”，还是万科在边卖“拐”，边为自己清扫战场？ 我们带着如下几个问题，展开思路，进行项目的产品定位 整体市场研判 城市地产宏观分析 区域地产格局分析 宏观政策理性指引 国家政策出台对全国一线影响很大，出台政策遏制房地产投资过快，抑制房价 过快高涨，让大家对地产持观望态度，带来市场局部性的冷清，房价涨停。 大量土地释放出来，开放商不许捂盘，市场经历集中放量过后整体供大于求， 形成最后的供求双方向调控； 大长沙战略，拉动地产市场走强 土地市场分析-供应趋势 2007年1-11月长沙市共挂出土地196宗，总用地面积2071374.35m218107.05亩），起报价格总额约1421259万元，平均起报单价约为849.62元/m2（56.64万元/亩） 土地供应一直处于一个加速增长的态势 土地供应面积急剧放量 土地市场分析-价格走势 2007年1-11月长沙市共成交土地114宗，总面积约7558903.24m2（11338.35亩），总 成交金额约1893707.48万元，土地成交单价约为2505.27元/m2（167.02万元/亩）。 其中， 5月份和7月份的成交单价较高，分别为7376.90元/m2（491.79万元/亩）和 5321.36元/m2（354.76万元/亩）。 随着长沙城市建设投资和相关配套公路路网建设投入加大，同时新河三角洲地王拍卖 成功，整体抬高了长沙土地交易价格，成交总额达到1893707.48万元； 长沙市场土地市场大幅放量 成交总金额也达到历史最高值 土地市场分析-2008年趋势预测 土地供应大幅放量，地价攀升,但涨幅放缓 土地供应逐渐往外围区域扩充，城市发展改变郊区价值 住宅用地依然是热点，土地供应结构均衡 土地市场地产大鳄角逐加剧，外地实力企业成主角 商品房宏观分析-房地产投资 2003年，长沙市共完成房地产开发投资122．56亿元，同比增长49．84％，房地产开发投资第一次超过100亿元； 2006年，长沙市房地产开发明显降温，上半年完成投资128.6亿元，同比增长20.9％，增幅回落了27.8个百分点，相比于娄底市、株洲市、湘潭市、衡阳市超过40％的增幅，长沙投资热潮退却； 2007房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的良好势头。全年完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40％，占全市固定资产投资达27％以上 ； 长沙地产投资加速，逐渐进入全国地产投资热潮快车道 即将步入新一轮稳定增长发展周期； 商品房宏观分析-供应状况 2007年，全市商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10％;其中住宅批准预售 759.72万㎡，同比增长12.81％。 商品房宏观分析-销售状况 同期全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44％；其中住宅销售803.77万㎡， 同比增长28.46％，占商品房销售面积的比重为89.89％。 商品房宏观分析-价格走势 商品房宏观分析-各区价格对比分析 商品房户型面积供需状况 2007年商品房供需分析-价格与销售 宏观分析结论 区域地产格局分析 总结-产品分析三维图 区域地产版图 区域地产版图 区域地产版图 区域地产版图 项目资源审核 项目S W O T 分析 项目价值深度挖掘 项目SWOT分析 优势（Strengths） 规模优势 项目占地面积达130亩，大盘对于近些年供应量逐步增大的长沙房地产市场来讲，市场反应度、认知度一直在不断提升。且作为中端市场罕见的坡地项目，自身又拥有大量原生态绿植，对于项目的总体规划无疑增加了更强而有力的先天优势 环境优势 最喧嚣都市休闲区，且毗邻长沙城市规划的大项目绿肺之一“圭塘风光带”。主打“圭塘风光带就是我家后花园”这样的和谐生态环境无疑是最大的卖点之一。 未来发展前景 省府和雨花区政府的南迁、长株潭融城以及对东城的重点开发，本案享受南城与东城的项目远市政规划与发展的双重优惠，且毗邻市政重点规划的武广火车站，承载着容纳城市人口外迁和外部人口内迁的功能，该区域将是长沙离有发展前景的区域之一。 项目价值深度挖掘 打城市牌！！ 城市次中心价值蓝筹 目标群体总结 目标群体总结 客户特征描述 年龄：25-50岁 收入：家庭年收入在8-10万以上 地域：雨花/长沙/周边县市/深广湘籍人士 需求特征： 追求高质量的生活，有一定的城市化需求； 容易接受新事物，