成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告2008年.ppt

目 录 拟投资项目周边住宅情况 鑫泰新项目地块周边市场分析 航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为110-140，以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在4200-5000，同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为18层左右，容积率3-4，绿地率30%。 郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房4600，别墅6000-10000，高层赠送面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率40%。 龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在5000左右，高层价格在3500左右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。 青羊绿舟项目分为南北两大区域,占地约15300亩,其中南区占地约 10084亩,北区约 5238亩. 目前南区项目开始启动。 项目以绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区、文化艺术产业、休闲娱乐产业、旅游观光产业，具备旅游、商务、居住、休闲、度假、教育、文化发展等多重功能的大型复合性项目。 成都现有写字楼 1、未来供应 受四川大地震心理影响，未来的租户推迟 了租期，但对租金影响不大，预测2008年下半 年，写字楼的消化速度将会加快； 2、市场展望 近两年国内外企业进驻成都，刺激 了成都办公物业的持续需求，但由于 2009年供应突然增大，超过2008年供应 的2.2倍且多数为甲级写字楼，优质写字 楼租金增长将面临压力。 天府创意产业园 青羊工业总部基地 蓝光空港总部公园 9 龙潭裕都总部基地 武候慧谷 西部智谷 黑格中心 青羊税源总部基地 火炬动力港 10 商环境 11 多元国际总部1号 12 V谷基地 近两三年来，在成都三环路以外近郊各产业发展区域内及周边出现了一批产业园区形式的总部办公物业项目，具有以下特征： 运作模式灵活，政策宽，规划限制成都低 以“总部经济”为宣传点，吸引企业将区域总部放在园区内 项目土地性质以工业用地和商住用地为主 其建筑产品以低密度的独栋或联排别墅为主，可分割出售的中高层为辅，提倡生态办公概念 总部办公物业分布图 总部办公物业市场分析 预测值根据项目施工进度和项目规划计划 历时供应量：成都总部园区项目供应起步于2006年，2006年至2008年上半年总供应量为47.82万平米；成都总部园区物业作为一种新兴物业类型，表现出较强的市场投资热度，且市场投资较平稳。 09年新增供应量最高，年供应量达67.7万； 未来供应量预测：2008年下半年至2011年179.7万平米，为现有存量的4倍；市场将发展较成熟，同时竞争也会激烈。 总部办公物业新增供应量分析 青羊工业总部基地是较早开发的总部项目之一，依托周边产业和内部园林绿化，1、2期仅剩3万平米，成交率达78.6%； 火炬动力港依托区位优势，销售情况好，成交率达97.6% 空港总部基地2008年4月开盘，受宏观环境和地震影响，销售情况差强人意 武侯慧谷规模小，还在施工阶段，但由于区位好，周边配套完善，产业环境成熟，销售较理想； 青羊总部3期和V谷目前签约量为零； 调研总部项目销售分析 天府创意产业园7个月涨幅约为5%，而青羊工业总部基地从2005年3月一期开盘到目前销售的三期，独栋均价从3900元／平方米上 涨28%到4980元／㎡； 空港总部基地由于是商业用地，土地开发成本较高，同时项目交通好，升值潜力高，定价比其他项目高； 武侯慧谷别墅式别墅产品有优势，周边环境和交通好，项目定价合理，但小高层可打散分售楼盘定价为4380元／㎡ 该类项目均以出售为主，但开发商以租赁方式吸引有带动作用或税收较好的大型企业，平均租金平均约为40元／月／㎡，远低于市区传统写字楼（2008年2季度平均租金99.0元／月／㎡ ）； 黑格中心只租不售 物管费从1.5至4.0元／月／㎡ ，与市区优质写字楼平均物业管理费12.5元／月／ ㎡相比处在很低的水平； 成本优势明显. 项目客户群多为依赖项目周边产业环境支撑发展的中小型企业为主，以及部分不依赖于市区成熟商务环境的大型企业作为总部入住; 青羊工业总部基地紧邻成都飞机公司，园内企业与飞机制造相关的机械设计企业占25%; 天府创意产业园位于IT行业聚集的高新西区，园内企业80%为电子、软件研发企业; 入住企业分析 典型项目二: 青羊税源总部基地 南区概念总平图 B区 D区绿岭总部公园城 B区运动总部公园城 C区中华情总部公园城 E区滨河总部公园城 项目总用地: 10084亩 城市