成都郫县中信未来城项目营销策划竞标案-中城房业2009.ppt

市场研究分析 项目研究分析 项目开发及营销战略思考 项目定位 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 从国内一、二线城市高层住宅的建筑风格来看，主要有两种：最流行的现代风格，做法上有三种方式：外立面贴砖、刷漆、玻璃幕墙或结合使用；第二种就是新古典主义风格。而消费者的角度来看，不太在意具体哪种风格，关键是要作出来的外立面耐看和有档次。但按照目前区域市场在售高层住宅外立面风格来看，多以现代为主。而为了加以区别和提升项目档次，我们建议： 新古典主义， 并在用材上体现品质感 建筑风格建议 本区域客户对立面风格的喜好程度 参考图片 新古典主义风格（更沉稳和大气） 新古典主义风格（更时尚和合现代） 建筑风格建议 户型设计建议 户型配比建议 以上配比建议的套数是结合了相应户型在总平建议中的摆放和其建筑形态所提出的 户型设计指导思路建议 ◆空间构成丰富、具有层次特色和文化品位 ◆空间功能分区极为明显，无干扰空间、过渡空间充足 ◆公共空间的集中性和私人空间的隐密性突出 ◆高度讲究空间的舒适性和享受性 ◆具有良好的改造条件和复合利用条件 户型设计建议 户型参考图片 开发物业建议 77平米2-2-1 可隔出阳光书房 二室二厅一卫 建筑面积：84㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间3.9米，进深6.3米； 卧室：私密独立，主卧配备5㎡情景花园 入户花园：景观入户花园，引领舒适型中小户型潮流。 阳台：大面积阳台，或赠送或半面积计算。 户型参考图片 开发物业建议 5.8米高的25㎡空间功能转换灵活 二室二厅一卫 建筑面积：89㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.0米，进深5.8米，挑高5.8米超高客厅双层空间，以奇偶层间隔布置； 卧室：私密独立，主卧配备5㎡情景花园； 入户花园：入户不计面积3㎡花园，有效进行空间缓冲。 户型参考图片 开发物业建议 三室二厅一卫 建筑面积：109㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.5米，进深6.6米； 卧室：私密独立，配备大面积花园 阳台：大面积景观阳台，与客厅紧密衔接。 户型参考图片 开发物业建议 130㎡三室两厅两卫 标准跃式户型 超大6米挑高赠送空间 户型参考图片 开发物业建议 145平米3-2-2+入户花园+3露台 大量可变空间与空中花园 户型参考图片 开发物业建议 可变空间----阳光房 以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。 以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。 户型参考图片 开发物业建议 项目主要经济技术指标初步测算表 经济技术指标测算 1400 1300 地下停车位 2800 2600 总户数 38% 38% 绿地率 20% 20% 建筑密度 4.3 4.2 南地块 3.8 2.5 其中北地块 4.16 3.9 容积率 6000平米 6000平方米 商业建筑面积 30.54万 28.4万平米 住宅建筑面积 4.5万平米 4.0万平米 地下建筑面积 31.14万平米 29.0万平米 其中地上建筑面积 35.64万平米 33.0万平米 总建筑面积 83.69亩 83.69亩 南地块 28.56亩 28.56亩 其中北地块 112.25亩 112.25亩 土地面积 方案二：北地块18F板式 方案一：北地块12F板式 　 项目两个方案经济效益初步测算 经济效益测算 5.57% 4.03% 税前投资利润率 4 5711.16 3943.56 税前利润 1 （九）利润 3039.31 108321.10 3084.59 101791.37 销售净收入 4 33.00 1176.12 33.00 1089.00 维修基金 3 196.11 6989.18 198.99 6566.83 销售税费 2 2000.00 1740.00 2000.00 1740.00 地下车库 1.3 3600.00 53532.00 3600.00 54720.00 蝶式 3600.00 23587.20 3600.00 22680.00 26F蛙式 4200.00 8467.20 4200.00 8467.20 18F中庭板式 3600.00 25560.00 3800.00 18240.00 小高层/18F 3639.61 111146.40 3676.62 104107.20 电梯住宅 1.2 6000.00 3600.00 6000.00 3600.00 商业 1.1 3268.42 116486.40 3316.58 109447.20 （八）销售总收入 2879.07 102609.93 2965.09 97847.81 （七）总开发投资成本 98.05 3494.59 99.50 3283.42 （六）营销费用 85