865-中国不动产物权的基本结构Basic Structure of Real Property In China.pptVIP

ECUPL/GAO Fuping 中国不动产物权的基本结构Basic Structure of Real Property In China 高富平 华东政法大学教授 民法研究中心主任 演讲主题 中国的不动产物权不是建立在土地所有权基础上的，而是建立在土地使用权基础上的，土地使用权是土地物权化的工具，也是两种公有制下的土地与市场经济接轨的工具。 中国地产权分三个层次， 土地所有权（Ownership of Land），分为国家所有权和农民集体所有权 土地使用权（ Land Use Rights ），分土地承包经营权和建设用地使用权 个人不动产上设定的用益物权(usufructuary right) 中国一律采取“房屋所有权＋土地使用权”的房地产权结构，但是采取地产一致原则，实现房屋与土地权属的一致 中国不动产物权是具有中国特色、合理设计的不动产物权体系。 土地使用权是中国的必然选择 中国实行生产资料公有制，土地要么属于全民所有（又简化为国家所有），要么属于农民集体所有，而民事主体不能取得土地所有权。 80年代改革开放，中国开始走市场经济道路，需要建立可流转的土地制度。 中国选择土地使用权与市场经济接轨 宪法——社会制度 土地使用权是最佳选择 中国土地所有权的公法意义 国有土地所有权不具有民事财产权的基本属性 国家所有权主体只有一个，不可能区割成为特定地块 所有权与行政区划重合，与地方政府的行政边界一致 两类土地所有权均不具有可流转性，不能成为土地资源市场化配置的制度基础 土地所有权纠纷纳入行政程序 土地所有权就不是私法上的所有权。 中国土地所有权的物权法意义 土地所有权在物权法上的意义在于创设土地使用权——体现为对所有物的处分性 国家所有权：收益权和返还占有请求权 土地使用权：实现土地流转或市场化的私权 问题：土地所有权如何具有私法性？ 行使主体私法化 行使规则私法化 土地使用权的功能 土地使用权有两项功能： 将国有土地切割成具有特定四至的地块（民法上的物），使土地物权化 赋予土地使用权人对特定地块的排他支配权，并允许其在法律范围内流转——土地财产化 土地使用权作为“自物权” 土地使用权是中国特色的制度 土地使用权：公有制下土地分散利用的制度工具 地上权（ superficies ）：土地私有情形下，解决人地矛盾的补充方式 土地使用权的“自物权（jus in re propria ）”性 土地使用权独立建簿登记， 土地使用权自主支配性 土地使用权的自主流转（处分）性 建设用地使用权财产性物权法考察 建设用用地使用权的两项基本权能 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施(《物权法》135) 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外(《物权法》144) 处分行为不需要征得土地所有权人（出让人）同意，只要服从土地利用管制 建设用地使用权成为民事主体可以自主处分的财产 建设用地使用权可以设定他项权 建设用地使用权可以设定 抵押权(mortagage) 地役权（easement） 地上权（superficies ）？ 这些权利被称为他项权（Ta Xiang Quan）——土地使用权基础设定的中国特色的用益物权（usufructuary right）。 设定他项权情形下，土地使用权即充当本权的角色，他项权登记在土地使用权底簿上 不动产物权的三个层级 小 结：土地使用权中国不动产的基础 无论国家所有还是集体所有的土地均必须通过土地使用权分割成特定地块达到分散利用的目的。这种分散利用，形成特定主体对特定地块一定期限的支配权；与此同时，法律赋予土地使用权自主处分使用权的权利，达到了其他国家私人所有权的功能。正因此，土地使用权制度是我国土地利用的基本制度，也是土地产权的基本形式。 土地使用权＋房屋所有权 土地和房屋不可分 土地和房屋相互独立的两个物 建设用地使用权人：土地使用权＋房屋所有权 现代地上权原则：建筑物吸附土地原则 中国建立在特殊的土地权属制度之上，有条件将我国的房地产权塑造成更为独立的不动产 建筑物所有权的独立性建立在吸附原则：在房屋建成之后，土地使用权即被建筑物所有权吸附，导致土地使用权内在于建筑物所有权之中 住宅建设用地可以自动续期，意味着房在地在，土地使用权被房屋吸收 土地使用权与房屋所有权一体化规则 主体一致 取得土地使用权是建筑房屋的前提 房屋所有权亦取得房屋占用土地的使用权。 一同处分 1990年《暂行条例》 2007年《物权法》： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分（146） 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，