武汉徐东团结路待开发项目可行性研究报告.pdf

一、当期住宅市场调研 （一）区域住宅市场概述 徐东区域的发展，属于典型的 “桥梁经济”模式。1995年6月 18日，武汉长江二桥建 成通车，徐东区域房地产市场由无而兴，昔日的城市边缘地，一跃成为武汉市内环线 江南的重要交通节点。经过十年的发展，徐东地区不断实现着跳跃性增长，价格水平 从 1995年通车时的 1000元/㎡，发展到2000年末，多层均价近2000元/㎡，目前区 域小高层价格早已突破3500元/㎡。 从徐东区域房地产市场的发展演变情况看，脉络清晰： ■ 从线实现向面的发展与扩张。 最早的徐东片区，房地产开发主要沿徐东大街一线 （和平大道——中北路段）展开， 道路两侧延伸不超过200米。十年之后，受沿线可供开发土地资源的限制，及重大城 市规划的影响，徐东片区开始并正在实现着 “由线向面”的发展扩张。 东面，武青三干道的开通，使徐东区域与青山区域的房地产壁垒完全打破，市场正趋 于不断融合；南面，除线性发展已有的向中北路区域延伸外，岳家咀区域获得快速发 展，徐东区域有进一步与东湖区域融合的趋势，并已正式列入武汉市城市总体规划； 西面，蓄势待发，65万㎡的水岸星城项目，使沙湖区域逐步向武汉市高端居住区过渡， 跳跃性的发展已成为必然态势；北面，隔江眺望永清片，一座总建筑面积近 150万㎡， 结合新天地商业区、高档写字楼、高端居住区、高档酒店的综合城市功能区，正逐步 跃然纸上。 徐东区域，就是这么一个四面环抱，正实现从线向面转换的发展型区域。区域的核心 位于武青三干道与徐东大街交汇的徐东商圈，是徐东区域房地产市场发展的未来着力 点。 ■ 移民型的区域，且对客群的吸纳能力日渐增强。 与发展阶段对应，新兴发展的徐东区域，最早就是一个移民型的区域，内部购买力资 源匮乏，主要借助区域的综合发展形成为消费客群流入的盆地。 盆地的面积正逐步扩大，而盆地的中心商业区辐射力亦不断增强，从而成为了更大量 消费客群的购买选择偏好地区。这种偏好，至少来源于：青山地区、水果湖地区、中 北路-中南地区、湖北大学-三层楼地区、黄浦大街及扩展地区。 （二）区域住宅市场分析 表：在售样本的基本情况统计一览 项目名称容积率绿化率当期价格 （元/㎡）当期建 筑形式当期住 宅总建 （万㎡）当期住宅 消化量 （万㎡）开发商 华城广场 2期1.1340%3850高层7.574.84汇峰 房地产 馨都雅园 2期2.235%3400小高层32.91建鑫 房地产 东湖天下 1期3.1646%6500高层 11.76.13天时 物业 香榭水岸 2期3.2541%5000高层7.67.37新长江 置业 滨江国际 14.720%5300高层2.682.29汉飞 经济 美林青城 1期1.737%3800多层 小高层 10.783.26珠江 房地产 1、供需总量分析 1.1 供需总量分析 目前整个徐东区域开发量较小。徐东大街沿线在经过 2003年火爆供应后，04年基本无 新项目面市，出现供应出现真空，直至 2005年，汉飞·滨江国际推出。 目前该区域的住宅市场开发，主要集中于徐东大街下沿线、五青三/四干道沿线向青山 方向。 根据对区域市场在售项目的统计，目前徐东区域在售项目为6个，建筑形态以高层为 主，在售住宅供应量为43.33万㎡，消化量为26.8万㎡，平均消化率为61.85%。 1.2 加权平均价格分析 另根据对区域住宅市场的价格统计，在售住宅加权平均价格达到 4841元/㎡。 图：研究区域与武昌三行政区第三季度商品住宅均价的比较 根据与武汉市房地产管理局主办 《武房指数》第三季度商品住宅均价数值比较发现： 研究区域目前在售住宅市场的价格水平属于高位运行阶段，高于武昌区第三季度商品 住宅均价近 1000元/㎡，高于均价水平最低的洪山区第三季度商品住宅均价近2000元 /㎡。 2、供需结构分析 2.1 不同建筑形态的供需结构分析 按多层、小高层、高层的建筑形态进行分析，对比不同建筑形态住宅产品的市场接受 情况。 表：不同建筑形态住宅产品的供需情况 建筑形态总供应面积 （万㎡）总消化面积 （万㎡）占总供应 量比例平均 消化率包含项目 多层住宅5.68 1.99 13.1%35% 美林青城 1期 小高层住宅8.10 4.19 18.7%52% 馨都雅园2期、美林青城 1期 高层住宅29.55 20.61 68.2%70% 华城广场2期、东湖天下 1期、东湖·香榭水岸 2 期、汉飞·滨江国际 ■ 通过上表分类统计可知，目前区域住宅市场供应量最大，需求市场最活跃的产品形 态为高层住宅产品，供应量接近区域总供