南昌梦里水乡房产项目营销报告-.doc

梦里水乡营销报告 总 目 录 前言 梦里水乡营销报告摘要 第一篇 项目篇 第一章 项目SWOT分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 第二篇 营销战略篇 第一章 营销总体思路 第二章 入市时机 第三章 前期推广策略 第四章 事件营销 第五章 区域包装 第六章 前期营销预算 项目篇 第一章 项目SWOT分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 土地SWOT分析及因素分解 项目优势 1、环境优势：位于南昌县新城规划中心区，澄碧湖风景区，周边环境优美； 2、规模优势：项目用地近13.5万M2规模较大，便于以崭新的思路进行规划、设计、形成一个完善的社区形象，易形成规模效应； 3、规划优势：由东略建筑公司主笔，小区规划设计良好，生态环境优颇佳； 4、户型优势：首创南昌园内水景体系 ，融入T wonhouse建筑风格，使小区极具创新优势； 5、导向优势：梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性，科技含量高的高尚住宅小区，因此，起点高，要求高，前景向好； 6、竞争优势：作为一块尚未开发的处女地，可以进行高起点、高标准的规划和建设，压制竞争对手； 7、中心北移优势：梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段，由于老城区改造的困难，目前南昌县已全部北移，小区地块将成为南昌未来的枢纽地带，前景光明。 梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，我司建议在延续，挖掘江南水乡文化价值的前提下，找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。 项目劣势 1、配套劣势 项目属新城规划区，周边生活未成气候； 周边商业配套欠缺； 周边教育配套欠缺。 2、地理劣势 A、位置较偏，公共交通不方便； B、周边除烟草局、居住区外无其它建筑； C、随着南昌城市规划的新鲜出台，红谷滩战略地逐渐淡出，从而使昌南板块的战略形成有了一定的时间性。 3、自然劣势 A、项目面临一大水景——澄碧湖，小区内做水，一旦处理不 好，会形成小山见大山的效果，弄巧成拙； B、项目临湖地带因有一条交通要道澄湖西路隔断，使 澄碧湖只能远眺不能近瞧。 项目劣势化解： 1、针对项目周边配套欠佳，建议在小区除了商业街外，还应在小 区内部如会所多设置生活设施； 2、针对项目交通不便，建议设小区专车； 3、为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势，建议在靠澄碧湖边的 户型上加建观景平台，并布置系列造型； 4、针对澄湖西路的噪音影响，充分宣传本项目具有隔音效果的环 保材料，还可形成项目的一大有效卖点； 5、针对项目亲水的特点，充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策 环境，争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。 三、项目风险点 1、竞争风险： 随着深圳万科、上海绿地、大连万达等地产巨鳄的进驻，南昌楼盘将进入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产，第一品牌万科地产在京东片区开发的万科四季花城，凭借其开盘时间早、规划、价格及品牌等优势，再加上上海绿地、阳光丽景及洪都中启460亩阳光花园的面世，将本项目造成较大的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘，但组合的鑫源地产毕竟首次进入地产界，在行业的品牌影响力方面略有欠缺； 2、市场风险： 明年南昌大盘层出不穷，市场供应量将大幅提升，消费市场将成供大于求的形势，市场竞争将更加激烈。 3、金融风险： 据2002年11月21日《中国经营报》04版·新闻·调查显示，央行在2002年第二季度货币政策执行报告中表示：“房地产整个行业有调整的可能”，这样会给市场的供应量产生一个急剧上市的可能，风险会逐渐加大，不排除央行有紧缩银根的可能。 风险点的化解： 1、为应付明年更加激烈的市场竞争，建议梦里水乡在延续鑫源地 产李总开发经验的基础上，充分挖掘其优势，找出强有力的差异性卖点，从而达到提升品牌，促进销售的效果； 2、为化解竞争风险，建议梦里水乡在入市时机上准确把握，尽早 入市，使项目更快地被市场接受，从而化解市场竞争及金融风险所产生的压力。 3、在规划设计上高起点、高要求、精心规划，从整体布局到建筑 平面、从大环境创意到小处的一棵树一棵草，均体现科学性、适用性，做到“细微之处见精品”。 4、在开发建设上，环境先行、配套先行，以诚致的行动，来增强 消费者信心，以保证项目