商住综合用地项目可行性研究报告-.doc

第一章 总 论 一 项目背景 1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“华鑫项目”代表该项目。以下简称“本项目”。 1.2 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 1.3 可行性研究报告编制目的 （1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 （3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4 可行性研究报告编制依据 （1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策； （2） 《中华人民共和国城市规划法》 （3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4） 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件； （5） 涟源市的招商引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则； （7） 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料；（8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准； （9） 置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二 项目概况 2.1 地块位置 本项目地块位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，距光明山市民休闲广场约800米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 四至范围： 东向：芙蓉北路 西向：煤炭医院 南向：人民西路 北向：临街民宅 2.2 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临人民路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。 项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。 另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。 2.3 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市“芙蓉广场”，距涟源市核心商业区域---“光明山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施： ☆　电力、电讯：接入本项目 ☆　给排水：管道铺设到位 ☆　大型汽车站：临人民路公交车站 ☆　休闲广场：光明山市民休闲广场，距本项目约800米 ☆　购物场所：300米内福康祥超市及临街小型商店 ☆　娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 ☆　医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院，往北500米为六亩塘镇中心医院 ☆　教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。 ☆　金融、邮政、电信：邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅 2.4 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。 项目主要特点有： 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。 2.5 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的