2010年10月成都市第36届秋季房交会总结报告2012.ppt

PART 4 后期市场预测 一、升级政策暂时难改“金九银十”市场整体火爆 本届房交会参展项目多以品质作为取胜关键，品牌开发商营销创新，人流量偏大，部分郊县项目宣传力度相对平淡，购房者对价格优惠等关注度较高。 9.29政策于2010年秋季房交会开幕前出台，对购房者心理影响较小，市场反应略微平淡，市场对调控政策实施的不确定性抱疑，导致部分刚性购房需求被释放，观望者重新入市，市场仍出现较为火爆的成交场面。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 二、新政升级缓冲期，房交会未成为分水岭 本次新政升级，市场对其实施效果未敢确定，房交会的上行走势表明本届房交会没有成为预期的楼市拐点，成交量仍呈现平稳走向。 新政对市场影响在房交会上没有得到体现，主要原因在于：一、 “新国十条”执行力度较差，本次政策内容大体与上次相同，地方政府的执行力有待验证；二、成都在信贷方面已达到4.15新政的上限，本次政策对成都楼市影响不大；三、能彻底影响楼市走向的房产税还未正式实施，本次新政对市场来说是利空中的利好；四、本次政策中仍存在模糊定义，如二套房界定、“一定时间内限购”，“房价过高、上涨过快、供应紧张”的城市无法筛选等；五、历次新政出台均有一段时间的缓冲期，在此期间，市场反应较迟钝。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 三、首次置业压力加大，贷款投资者将受限 调控政策主要针对贷款炒房者，对于一次性付款型投资者影响较小，本次新政明确规定首套房首付比例要30%及以上，调控涉及范围扩大，对于首次置业的刚需群体产生较大压力，对部分尚未实行4.15新政的地方将造成一定影响。 在二套房认定标准确定并最终执行后，贷款投资者将受到资金影响，减少投资性购房。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 策略一：控制房价过快上涨，防止更严厉政策的出台 本轮调控政策部分细则将通过地区行业平台，企业应该保持项目价格稳定不快速上涨，防止新政策在区域内颁布实施，为后市发展预留空间。 对于前期去化率较低的项目可以乘机争取客户，以价换量，换取更大的资金操作空间，减轻资金链的紧绷程度。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 策略二：若市场再出调控，实力开发商可借机扩张 本轮调控进入始发期，市场目前尚未出现回转或拐点，若本次调控最终让市场出现下行，则土地市场也会同期出现下调，资金宽松的实力开发商可乘机购置优质地块。 每次调控带来的市场集中程度的增加，实力开发商在市场回调期可借机扩充市场份额，以价换量；小型开发商则应谨慎拿地，加强战略风险管理，侧面应对楼市波动影响。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 策略三：借机增加自有资金 新政策的出台让未来房地产市场的走势迷离，该情况下，开发商可以有意增加自有资金比重，加大自身对抗风险的能力，以香港房企为例，在98金融危机中，绝大部分房地产企业出现破产，在得以生存的企业中，许多企业依靠自己高比例的自有资金过渡，同时大幅提升市场占有率，其产品品质更能得到市场认可。 后期市场预测 市场判断 企业对策建议 汇报结束！现在是沟通时间… THE END * * 房地产市场“二次调控”政策要点 要点 主要内容 影响评级 加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善； 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数； 严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 ★★★★ 完善差别化的住房信贷政策 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上; 对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定; 各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 ★★★★★ 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 ★★★★ 切实增加住房有效供给 各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划； 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量； 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 ★★★ 加大住房交易市场检查力度 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为； 对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，对有上述违法违规记录的房地产开