商品住宅项目可行性研究报告.doc

南昌青云谱区在云端 商品住宅项目 可行性研究报告 0811010051 王志明 2010年11月 目 录 摘 要 项目概况 市场分析 设计方案 市政配套、环境保护及节能 项目法人与项目经营管理 建设进度 投资估算、资本金和资金筹措 财务效益分析 结论与建议 附表 建设投资估算表 开发费用估算表 总成本费用预测表 营业收入预测表 损益表 现金流量表 敏感性分析表 摘 要 ?项目概况 根据南昌市将青云谱区打造成为“以产业为支撑的开放式城市副中心”的战略目标，现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积93.46亩。 市场前景 1、该项目处于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，交通便利； 2、项目周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托，人口密集，商业氛围浓郁，适宜投资商业、住宅类项目； 3、区域周边住宅档次不高，且以旧房居多，住宅市场前景广阔； 4、该项目完成后，联合三店西路上的商业街、井冈山大道周边商业将形成独具魅力的区域商业空间。 规划要求 项目用地性质为商业、住宅用地。 拟规划建设集商业、住宅于一体的中高档生活区，商住比例约2:8。 建设周期约为2年。 预期投资 预计总投资约为9亿元人民币, 基准地价为607万元/亩，容积率约≤2.5,内部收益率25%以上，投资回报周期约为2～3年。 投资方式 投资方通过公开出让方式获得土地并进行开发建设。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“在云端地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。 第一章 项目概况 1.1编制依据 1.1.1项目建议书批复，见附件1。 1.1.2规划选址意见书，见附件2。 1.2项目名称 在云端商品住宅项目 1.3建设地点 项目基地位于南昌保温瓶厂地块，属何坊西路，宗地面积为93.46亩，宗地四至为：东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍）、西至京山新街、北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。地块距八一广场约五分钟车程，属市中心稀缺地块，该地块面积适中，形状较为规则，对土地开发较为有利。 1.4项目法人 江西四特酒营销有限责任公司??地址：红谷滩春晖路318号第一街区A座2楼四特酒有限责任公司创建于1952年，是集科研、生产、贸易、物流等为一体的大型白酒企业，占地面积600余亩，拥有职工2000多人。公司先后获得“中国食品工业百强企业”、“全国酿酒行业先进企业”、“中国饮料制造业纳税百强企业”、“江西省质量管理先进企业”、“江西省用户满意企业”、“江西省食品工业经营业绩突出先进企业”、“江西省守合同重信用AAA企业”、“江西省绿化模范企业”、“国家注册的ISO9001:2000质量管理体系认证“金钥匙””、“中国驰名商标”等荣誉。四特酒历史悠久，源远流长。1959年周恩来总理在庐山品尝四特酒后，赞扬它“清香醇纯，回味无穷”；1972年，邓小平同志在樟树考察时，喝了四特酒，赞誉它“酒中佳品，味道独特”。四特酒香型属“特香型”，是我国白酒十大香型之一。四特酒先后被评为“中国白酒十大创新品牌”、“全国三绿工程畅销品牌”、“全国酒类产品质量安全诚信推荐品牌”、“江西十大原创知名食品品牌”等称号。目前，四特酒系列产品有百余种，形成了高、中、低档，高、中、低度系列，畅销全国20多个省市自治区，远销东南亚、韩国、澳大利亚等国家，被誉为“中国名酒”。新四特、新赣酒、新发展、新未来。四特酒有限责任公司将继续秉承“自强不息，厚德载物”的企业精神和“以人为本”的用人理念，锐意进取，不断改革和创新，再创新的辉煌。值此，诚邀有志之士加盟，携手共进，共同开拓，迈向事业和成功的巅峰。南昌保温瓶厂地块（拍价：万/亩，保证金：1亿。） ???????青云谱区第一旺地，市中心的优越生活 用地性质 居住、商业、办公（兼容旅馆业） 容积率 ≤2.5 建筑密度 ≤30% 绿地率 ≥28% 机动车位 宅住2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积 非机动车位 居住与公建分别集中设置 道路中心标高 ? 主出入口方位 何坊西路 建筑间距 多层1：1.1H，高层1：0.8H，具体按《南昌市城市规划管理技术规定》 退离红线 建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。 小户型比例 套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60% 必备公共配套设施 按《城市居住区规划设计规范》配置 其他 1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制； 2、必须编制交通评价影响报告书。 ? ? 国家大政方针“稳增长、调结构、促改革、惠民生” 　从看，年