置业国际深圳蛇口大盘项目总体定位战略方案-.doc

项目总体定位战略方案 1 1、 战略规划理念 2 1.1社区： 2 1.2 社区规划： 3 1.3 市场趋势 4 1.4 目前市场大盘开发现状借鉴性分析： 5 1.5 项目针对性战略规划理念： 7 2、 可持续性发展策略 8 2.1理念方面 11 2.2硬件配套方面 11 2.3软件方面 12 2.4环保方面 12 3、项目基本情况 14 3.1项目概况 14 3.2项目地块分析 16 3.3项目的SWOT分析 20 3.4 项目总体评价与发展策略： 26 4、项目定位概要 29 4.1 项目总体定位 29 4.2 项目文化定位： 33 4.3 项目功能定位： 36 4.4 项目形象定位： 37 4.5 项目名称建议： 39 4.6 项目价格定位： 42 Px 44 5、市场定位 48 5.1项目内销市场定位（住宅） 48 5.2项目外销定位(住宅) 52 5.3 商业市场定位 61 6、产品定位： 67 6.1 住宅定位： 67 6.2商铺定位 73 6.3 写字楼、酒店、公寓综合楼定位 79 7、社区整体战略化原则： 85 第三部分 项目产品策划方案(部分) 88 1、 首期项目与整体项的发展策略关系 88 2、 目建筑规划建议 88 3、 期项目定位及营销推广策略 88 4、项目本身需要重点把握的KPI因素 88 4.1目标客户群 88 4.2项目目标市场比例 90 4.3入市时机主要指标 91 4.4价格锁定 94 4.5户型指标建议 98 4.6项目总销售额初步预算 98 4.7项目总推广费用初步预算 99 5、商业初步策划建议 102 5.1 项目经营定位 102 5.2 项目市场形象定位 103 5.3 项目收益模式 104 6、项目一期产品修改 105 战略规划理念 1.1社区： 是指在一定区域范围内的社会群体和社会组织所构成的社会实体。它是人类社会活动高度聚集的地域空间。真正意义上的社区不同于一般的居住小区，更多的表现出一种多种功能的居住空间；在这个开放的空间里涵盖了住宅、酒店、商业、写字楼等多种物业形式。 1.2 社区规划： 社区构成基本要素： 社区构成基本要素 地理要素 经济要素 社会要素 心理要素 （区域） （经济生活） （社会交往） （共同纽带） 社区建设除以整体规划造成优美的物理环境外，重点在于营造一种理想的聚居生活环境。 社区规划是“从空间切入社区，目的又回归空间” 诠释: 指的是在进行社区规划的过程中,首先要从空间上对社区进行围合式或组团式规划布局,通过这种专业的空间切入方式,营造一种非常适合人们居住的理想空间。对于本项目来说，在进行社区规划时，我们首先要从项目所在的XXX片区入手，使片区规划和项目本身规划相融合；在打造项目本身社区的同时，推动整个片区的发展。 1.3 市场趋势 随着中国房地产产业的蓬勃发展，创造具有中国特色的社区成了目前市场大盘的发展趋势。 住房有无 选择户型 选择地点 选择环境 选择社区 面积大小 较好绿化 配套完善 物业服务 参与管理 客户选择趋势——精神家园 居住发展趋势 开发强度的趋势——超大规模 楼宇开发 小区开发 大规模住区开发 1.4 目前市场大盘开发现状借鉴性分析： 在国内大规模住宅项目的开发是现阶段房地产参与城市规划的一个特点，通过前期对市场一些大盘的个案分析，可以发现： 位于城市亚中心区，区域内生活配套基本完善，但项目缺乏可持续发展策略，后期开发延续性不强。 南山的前海和后海片区开发的几个大盘位于城市亚中心区，与南山商贸中心区近在咫尺，周边区域内配套基本完善。这些项目总体规划偏重于营造一种自身优美的物理环境，容积率相对较低，空间上多数以常规的居住海滨闲情文化为主。在前期没有建立独有的可持续性发展策略，忽略了对本身唯一核心竞争力的挖掘和延伸，致使各个社区后期开发的延续性不强的；如：蔚蓝海岸、鼎太风华等。 大型住