远洋山水商业项目调研报告-.doc

目 录 1．前言 1 2．宏观市场环境分析 2 2.1 宏观经济环境分析 2 2.1.1 总体经济环境分析 2 2.1.2 北京市经济环境分析 2 2.1.3 房地产市场与相关经济状况分析 3 2.1.4 北京市商业市场发展分析 4 2.2 政策环境分析 6 2.2.1 各项经济发展利好政策对房地产市场的影响 6 2.2.2 降息对房地产市场的影响 6 2.2.3 加入WTO对商业物业市场的影响 7 2.2.4 产业政策对房地产市场的影响 7 3．北京市商业物业市场总体分析 10 3.1 北京市商业物业发展概述 10 3.2 北京市现代商业物业发展现状分析 11 3.2.1 北京市商业物业开发现状分析 11 3.2.2 北京市现代商业物业发展趋势分析 13 3.3 北京市商业物业市场供需分析 16 3.3.1 北京市商业物业供需分析 16 3.3.2 北京市商业物业分布现状分析 18 3.4 北京市商业物业价格分析 23 3.4.1 销售价格分析 23 3.4.2 租赁价格分析 25 4．区域环境分析 27 4.1 区域概况 27 4.1.1 区域市场的界定 27 4.1.2 区域市场现状分析 28 4.1.3 区域未来规划及发展前景 30 4.2 区域环境分析 32 4.2.1 区域人口分析 32 4.2.2 交通状况分析 36 4.2.3 区域配套现状分析 38 4.3 区域分析总结 41 5．区域商业市场环境分析 42 5.1 区域市场（商圈）界定 42 5.2 区域商业市场调研分析 44 5.2.1 区域一：商圈范围内长安街北侧之商业区域 44 5.2.2 区域二：商圈范围内长安街南侧之商业区域 46 5.2.3 区域三：西五环外之西部区域 48 5.2.4 区域总体商业市场总结分析 49 5.3 针对性商圈分析 51 5.3.1 新世界商圈 52 5.3.2 公主坟商圈 55 5.3.3 与本项目之针对性分析 56 5.4 大型商业物业发展可行性分析 59 5.4.1 区域商业竞争分析 59 5.4.2 本项目大型商业物业可行性分析 60 6．社区商业专题调研分析 63 6.1 北京社区商业市场现状 63 6.2 社区商业市场供需分析 64 6.2.1 社区商业市场供应 64 6.2.2 社区商业市场需求分析 72 6.3 社区商业市场价格分析 75 6.3.1 社区商业总体租售形式 75 6.3.2 社区商业租售价格分析 75 6.4 社区商业产品设计分析 78 6.4.1 社区商业总体规划 78 6.4.2 社区商业产品设计分析 79 6.5 个案分析 83 6.5.1 深圳四季花城 83 6.5.2 建外SOHO 86 7．目标客户调研分析 88 7.1 经营商户调研分析 88 7.1.1 大型商场之目标商户调研 88 7.1.2 临街商铺之目标商户调研 90 7.2 区域消费者调研分析 94 7.2.1 消费习惯调研分析 95 7.2.2 区域消费倾向分析 99 8．调研报告总结 105 1.前言 本公司十分荣幸获邀请参与贵公司“远洋山水商业项目”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。 针对本项目现状，我司将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。 本项目全案策划报告共包括四部分内容：市场调研报告、项目定位报告、产品定位报告、营销推广报告。我司深信，通过上述报告对本项目客观、科学的分析与论证，必能最大限度的排除市场对于本项目各种不利因素的干扰，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。 本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。 2.宏观市场环境分析 2.1 宏观经济环境分析 2.1.1 总体经济环境分析 纵观我国近几年的经济发展，虽然其间经历了亚洲金融风暴、美国“9.11”恐怖事件等客观不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形式保持良好。 2002年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经