南沙开发区购物中心地块可行性研究报告-.doc

摘 要 本项目地处南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处，项目占地面积3.33万平方米，总建筑面积13.32万平方米，容积率为4。 项目的定位，要做到集经济效益及社会效益于一体，必须要走一条具有鲜明特色，强调差异化的经营项目。将邀请日本SEGA室内游乐场进驻本项目，成为继台湾之后SEGA在亚洲的第二间海外室内游乐场，并同时经营正宗日货和日式餐馆，绝不经营日本货物以外的商品。目标客户群为南沙的日籍员工及其家属，泛珠江三角洲的白领人士，追求时尚和刺激的年轻人及港澳地区的消费者。 项目拟建地上4层地下负3层建筑。按总建筑面积13.32万平方米计算，地下及地上3层为2万平方米/层，夹层为8000平方米，约占总建筑面积的5%，地上4层为1.32万平方米。首层露天广场面积为3000多平方米。 本项目还所以采用了“Real Option”概念对项目进行规划。有效地降低了项目不确定性所带来大风险。 本项目总投资（含贷款建设期利息）为166 ,137万元，整个建设经营期为10年。本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分。其中自有资金投入66,455万元，出租收入投入49,682 万元，需向金融机构贷款50,000 万元。 本项目的出租收入为672,746万元，销售收入为1,371,656万元（包括转售收入），利润总额为1,091,482万元万元，税后利润为717,925万元，租赁项目和销售项目投资利润率分别为7.26%和129%。 项目全部投资的税后财务净现值为442,502万元，内部收益率为58%. 1.项目背景（Project Profile）： 1.1 项目概况 1.11 项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。 1.12 项目地点 坐落于金洲居住区 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处 被北、东、南三大工业区包围 东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦 1.2规划技术经济指标及要求 用地性质：商业用地 总用地面积：3.33万平方米 总建筑面积：13.32万平方米 容积率：4 2.环境分析(Environment Analysis) 2.1总体环境分析 2.1.1广州近年来国民经济发展情况 预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15%；2004年GDP将达4141亿元，增长13.5%（资料来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。 2.1.2广州市人口结构和生活水平调查 居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高，广州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 　 　14万平方米　包括地上五层、地下二层的主体建筑 游乐设施 　7座 不同型态的游泳池，及一座凯蒂滑水道，另外游乐场里有各式各样的电动车、旋转木马、云霄飞车等 　大型室内游乐场Yoyo乐园、国际图书市、电影院等 　Restaurants Park,及新宿Joypolis Sega室内游乐场，还有纪伊国屋书店。Joypolis和IMax立体影像院 　惊险刺激好玩的摩天轮等 3 大游设施 　SUNSHINE　60展望台、NAMCO的大型室内游乐城、SUNSHINE天文馆、古代东方博物馆和SUNSHINE国际水族馆 　英国SBC海外第一家的星桥国际影；全台第一家也是日本SEGA海外第一家的大型室内主题乐园 购物环境 　百货公司 　四百家商店 　高岛屋、Tokyu Hands等大型百货店所构成 　有时装店55家、杂货店等44家、餐饮、游艺中心等30家 　三越百货的卖场、齐集世界70余国食品和衣饰杂货的舶来 　一百八十多家厂商进驻 特征 　及全世界最大型的空中游乐场及水上乐园，并包括了全泰国最大的百货公司 　全球第五大百货商场 超级综合购物娱乐广场，是年轻人寻刺激的热点 　城内整体建筑以17～18世纪西欧街景为主题 　 　 （资料来源：自行调查总结） 5.1.2室内游乐场和购物中心组合的开发潜力 本项目以针对日本消费者为目标客户群 a.东方人有优先购买国货的习惯 在东方文化的国家中，都有“优先购买国货”的观念。也许有人会反驳，说现在很多人都喜欢“美国货”、“日本货”，其实不然，一方面，这部分人本身数量有限，只是因为这部分人是“浪尖上的人”，所以具有较强的煽动力，因此很多人才会知道这件事；另一方面，这些选择是发生在国货与洋货没有冲突的前提下的。无论是在中国，还是在日本、韩国或其它东