2008下半年北京房地产市场走势分析.ppt

Master领寓 忽略客户基本需求，导致滞销 项目07年底入市，大力打折促销，如首付优惠15%等，销售情况一般，后由开发商自售，对外报价29000元/平米，截止5月26日，实际签约45套，成交均价25271元/平米；截止6月10日，实际签约88套，成交均价24257元/平米； ——价值实现远低于预期 原因分析：产品劣势明显，如3.3米层高loft产品，超大奢华浴缸等； ——项目卖点集中在对投资回报的过分注重，而忽略了基本的客户需求 项目位置 朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 发 展 商 北京信远时代房地产开发有限公司 代 理 商 北京金网络房地产经纪有限公司 项目属性 商业立项，50年产权项目 建筑设计 广东省建筑设计研究院 总占地面积 8078平方米 总建筑面积 110000平方米 类型/规模/栋数 一栋塔楼，6层以下为商业，7-18层为写字楼，19-28层为精装公寓 户型 60-128平米零至三居 精装修 3000元/平米精装标准 容积率 13.6 停车位 340个地下车位 物业费 5.90元/平方米·月 自身配套 临街商业 开盘时间 07.11.1 均 价 19200元/平米 世奥国际中心 北四环优势地段，50年产权小户型公寓，投资属性明显 投资市场看淡，公建属性明显，未重视客户基本需求，造成滞销 世奥国际中心 分析路径 2 3 1-5月市场现状分析 本年度市场预测 奥运影响 08年下半年的北京市场何去何从？ 奥运后的市场受影响情况 1 2008年1-5月，北京房地产市场表现分析 4 基本判断及持续关注因素 影响市场回升的相关因素 奥运“利空”显现 对于整体房地产市场： 推广渠道受限，来电来访减少，项目的正常营销受阻； 注意力的转移，带来关注度的降低和购房热情的低迷； 对于奥运利益点的使用： 大量基础设施建设告罄，奥运可以实现的利好已经呈现眼前，可预期利好不再。 随着奥运的临近，“利好”转“利空” 随着奥运的临近，大量奥运开办带来的不便开始显现：道路限行；加油限量；甚至包括，限制使用一次性塑料袋…… 奥运因素 以奥运为主题炒作的板块，卖点支撑乏力： 随着奥运临近，原有奥运周边的热点板块，不再收到市场的追捧，回归市场现实； 比邻鸟巢的奥东18，新项目开盘，主打奥运题材市场关注度不高 透支奥运影响的项目，销售乏力；： 透支奥运影响的项目，在奥运后凸显“奥运”的可利用性不强，销售支撑乏力； 未直接利用奥运利好的相关项目，在奥运后受影响有限： 大量市场项目未直接利用奥运利好，在奥运后更多享受奥运带来的基础设施建设等实际实惠，项目整体情况受奥运影响有限； 人们对房地产市场的关注由“奥运时”转为“奥运后” ，带来观望情绪的进一步加剧 奥运因素 分析路径 2 3 1-5月市场现状分析 本年度市场预测 奥运影响 08年下半年的北京市场何去何从？ 奥运后的市场受影响情况 1 2008年1-5月，北京房地产市场表现分析 4 基本判断及持续关注因素 影响市场回升的相关因素 市场预测 整体大势看——增值预期的多方修复的成果 奥运前处于“高压期” 项目本身看——符合基本供需关系，紧抓需求 而不是价格预期为主 市场盘整属于正常现象 持续关注因素 持续关注因素的表现将决定大势何时实现回升 美国次贷危机的后续影响； 政府后续颁布的房地产相关政策； 08年中国经济增长情况； 08年中国CPI增长控制情况； 中国股市后续发展情况； 地震带来负面影响的衰退； …… En 2008 盘整年 ——2008下半年北京房地产市场走势分析 分析路径 2 3 1-5月市场现状分析 本年度市场预测 奥运影响 08年下半年的北京市场何去何从？ 奥运后的市场受影响情况 1 2008年1-5月，北京房地产市场表现分析 4 基本判断及持续关注因素 影响市场回升的相关因素 土地政策继续从紧，规划标准更加严格 土地政策 1864亿土地款管理违规：昨天，审计署公布国有土地使用权出让金审计调查结果显示，京津沪渝穗等11个城市土地出让管理存在严重问题，其中“以租代征”农民集体土地1541.05公顷建高尔夫球场和别墅；另外，土地出让净收益有1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%。 新版土地出让合同示范文本公布 商住项目原则上开发时间最长不超过3年：国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。根据示范文本，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年