顺天大厦项目可行性研究报告可研报告-.doc

目 录 1 总 论 4 1.1 项目概况 4 1.2 项目建设的必要性 4 1.3 可行性研究报告编制依据 5 1.4 主要技术经济指标与研究结论 6 2 项目选址及建设条件 7 2.1 项目所处区域 7 2.2 项目建设地点 9 2.3 建设条件 11 3 市场分析 12 3.1 沈阳市写字楼市场现状 12 3.2 沈阳市写字楼市场分类研究 13 3.3 项目影响因素分析 14 3.4 项目STWO分析 17 4 营销方案设计 22 4.1 项目名称及产品定位 22 4.2 目标客户 23 4.3 管理方案设计 25 4.4 定价策略 26 4.5 销售安排 27 5 项目建设方案 29 5.1 建筑设计方案 29 5.2 结构设计方案 32 5.3 公用设施方案 33 6 专篇设计 38 6.1 消防 38 6.2 节能 41 6.3 防雷 42 6.4 智能配套方案 43 7 环境影响评价 46 7.1 项目建设与运营对环境的影响 46 7.2 环境保护措施 49 7.3 环境保护措施实施评价 51 8 项目组织机构与进度计划 52 8.1 组织机构与人力资源 52 8.2 项目招投标管理 52 8.3 项目实施进度安排 54 9 投资估算与资金筹措 57 9.1 投资估算的依据及说明 57 9.2 总投资估算 58 9.3 资金筹措方案 59 10 经济效益分析 61 10.1 项目销售计划 61 10.2 盈利能力分析 62 10.3 清偿能力分析 63 10.4 不确定分析 63 11 风险分析及对策 66 11.1 政策风险 66 11.2 市场风险 66 11.3 经营管理风险 67 11.4 财务风险 68 12 结论与建议 70 12.1 结论 70 12.2 建议 70 总 论 项目概况 项目情况 项目名称：顺天大厦 项目地址：沈阳市大东区 总建筑面积：19160平方米。其中：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。 建筑高度：15层（含地下一层） 建设单位情况 建设单位：沈阳市宏建房屋开发有限公司 法人代表：王立祥 资质等级：房地产开发企业资质三级 公司地址：辽宁省沈阳市沈河区彩塔街11号 项目建设的必要性 实践大东区“十一五”发展规划的需要 在沈阳市大东区“十一五”经济和社会发展规划中指出：结合市府大路沿线餐饮业较发达、东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁1号线出口处的潜在商业资源优势，规划发展具有商务休闲、金融中介、特色餐饮、购物娱乐、汽车品牌贸易为特色的商业功能“东扩轴”。本项目处于地铁1号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现了相关规划的建设要求 协调大东区产业结构的需要 大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设计制造、生物制药、仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。 实现大东区“一带三圈”规划目标的需要 随着沈阳地铁一号线进入大东区，围绕在这里设立的3个站位，大东区将推出“一带三圈”的地铁经济发展框架。其中“一带”指大东区新的经济隆起带。“三圈”指，在地铁一号线津桥站、滂江站、黎明文化宫站站口的周边，半径500~700米的范围内，打造3个经济圈。本项目处于滂江站，依托一环路靠近城市中心区，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。 可行性研究报告编制依据 《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社 《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社 《沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要》 《沈阳市城市总体规划大纲（2000—2020年）》 国家、辽宁省及沈阳市政府现行有关规定及文件 《大东区第三产业发展规划（“十五”及2010年）》 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 其他有关依据资料 项目批复文件 主要技术经济指标与研究结论 顺天大厦项目主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 一 建筑类 1 总建筑面积 19160 ㎡ 2 占地面积 6105.3 ㎡ 二 投资类 1 项目投入总资金 10175.08 万元 1.1 土地取得费用 3064.86 万元 1.2