2008年房地产行业风险分析报告-.doc

  1. 1、本文档共167页,可阅读全部内容。
  2. 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
摘 要 一、2007年房地产调控措施分析 2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,政策目标重点是增加有效供给,调整住房供应结构,抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。 (一)抑制开发企业囤积土地行为 2007年,各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。 一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端,其一是开发周期过长导致变相囤积土地,使出让土地无法按期形成有效的市场供应;其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局,推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断,促进开发企业之间的竞争,缩短建设周期,使出让土地按期形成有效的市场供应,国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模,对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模,如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定,合理控制单宗住宅项目用地出让规模,出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下,规划建筑面积在30-50万平方米以下。 二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限,如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限,超过开发时限仍未开发完毕的,将收取土地违约金。开发限时的原则的制定,在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为,加大了房地产市场的供给,缩小了供求差距。 三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按土地出让金缴纳比例分期取得。土地使用权证不的分期获得的改变,一方面限制了开发商的囤地行为,另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。对于筹集资金能力差的开发企业来说,获得土地权证将有一定的难度,这也加速了行业的洗牌。 四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起,将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前,土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。相对来说,这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算,能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节,抑制开发企业囤积土地的行为。 (二)加大闲置土地处置力度 国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式,实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后,才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度,成效明显。 (三)实行差别的住房抵押贷款政策 2007年9月,中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下,以及超过90平方米的,首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成,这一政策有望有效地抑制投资投机需求,深圳在该政策出台后,市场成交量明显下降。 (四)加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度 在房价快速上涨,低收入家庭住房问题日益突出的情况下,政府高度重视住房保障制度的完善,明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月,国务院出台了24号文件,明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点,廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭,形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖,并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下: 一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中,廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权,以租赁方式保障为主,而不是帮助其获得住房产权。 二是扩大住房保障覆盖面,解决“夹心层”的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭,扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上,通过廉租住房保障范围的扩大,实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖,解决“夹心层”的住房困难问题。 三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道:其一,将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二,住

文档评论(0)

14576 + 关注
实名认证
内容提供者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档