2010南京商品住宅市场年度研究报告-.doc

2010年南京商品住宅市场年度研究报告 同策咨询一区事业部 2011/01/07 目录 序言 4 一、全年政策调控回顾 5 1、总述 5 2、金融货币政策分析 5 3、税收政策分析 7 4、土地政策分析 8 5、保障房相关政策分析 9 二、南京城建规划及规划发展分析 11 1、南京城市发展规划分析 11 1.1、南京城市发展目标 11 1.2、南京规划调整后的市域城镇体系布局 11 1.3、城市人口 11 1.4、小结 11 2、南京城市建设重大事件 12 2.1、城南南部新城规划 12 2.2、基础设施方面 13 三、南京房地产宏观投资环境分析 15 1、南京经济投资环境分析 15 2、南京房地产投资环境分析 15 四、南京土地市场分析 16 1、一级市场总述 16 2、全年土地市场供应成交情况分析 16 3、品牌房企土地储备情况分析 17 五、南京商品住宅市场分析 19 1、南京商品住房市场历年供销分析 19 2、南京商品住房市场2010年供销及结构分析 19 3、商品住房市场各大板块运行特征分析 22 4、商品住房市场销售排行榜 29 5、2011年潜在供应量分析 30 6、2011年南京住宅市场形势预判 32 六、南京别墅市场专题分析 34 1、别墅市场供销结构分析 34 2、别墅各类型物业运行特征及市场趋势预判 35 3、别墅销售排行榜 37 4、别墅市场小结 38 七、2010年南京年度明星楼盘盘点 39 1、中海凤凰熙岸 39 2、仁恒G53 39 3、朗诗绿色街区 40 4、融侨世家 40 5、金地自在城 41 八、2011年南京值得重点关注楼盘盘点 42 1、城中万科安品街项目 42 2、城东恒基金满庭 42 3、仙西万科仙林湖项目 42 4、河西华润所街7号地块 43 5、江宁雅居乐九龙湖项目 43 6、江北融侨城项目 43 九、2010年南京年度重点营销事件盘点 44 1、促销手段方面 44 2、销售佳绩方面 45 编后语 46 序言 2010年的楼市，是一个不平凡的一年。 2008年大规模经济刺激在当时立竿见影起到“救市”效果的同时，其政策猛药的副作用在2010年也逐渐体现：资产价格泡沫化、工业产能过剩，进而引起结构型、输入型和成本型的通货膨胀，且在2011年年初一段时间内通胀形势依旧严峻，稳定物价成为年初政府首要任务。 在此经济背景下，2010年全年，南京共出入60宗经营性建设用地，成交总额达533亿元；全年住宅市场共计上市603.13万㎡，与去年基本持平；成交499.61万㎡、成交均价为11094元/㎡，与去年相比呈“量跌近半成、价涨近半成”的格局。虽面临着有史上最严调控的两轮调控，南京的楼市仍然划出了一个过山车式的 “小U型”的曲线。由年初的“金三银四续写疯狂”到“4.15”调控后遭遇滑铁卢，由“9.29”调控后市场不为所动“金九银十市场迎来小高峰”到年末开发商低价抢跑量，起起伏伏之中南京楼市又经历了辉煌的一年。 纵观全年，政策调控着力点在于“防止房价过快上涨”和“打击不合理投资和投机需求”，但对部分改善型需求难免有误伤的嫌疑，大量的刚性需求和硬性改善型需求受阻。调控的另一显著市场反应是造成中长期的实力型投资客户对品牌优质物业在保值增值功能上的认可和追捧，从而引爆了豪宅市场。 综上所述，2010年的楼市虽有波动但整体形势向好，同策对2011年市场的判断是市场整体呈现良好发展态势，谨慎乐观的“平衡市场”是2011年的主旋律。此外，受房价涨幅过高、投资过热带来负面的影响，将使得在周期体现上有所波动。 一、全年政策调控回顾 1、总述 政策是为经济服务的，因而政策的出台与经济走势紧密相关。在09年以来宽松信贷政策的刺激下，中国经济率先于世界其他国家走出经济低谷，并且迅速回暖。4万亿信贷虽然在经济复苏中发挥中流砥柱作用的，另一方也造成资产风险和通胀预期的加速。 在此背景下，国家宏观经济政策面临两难，一方面需要维稳刚刚好转的经济形势、另一方面面临着不断上升的通胀压力。在“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的总体基调下，陆续出台了以“4.15”和“9.29”为代表的两轮紧缩性调控，同时在经历了年内六次上调存款准备金、两次加息之后，政策紧缩期的通道已经正式形成。 2、金融货币政策分析 政策要点一：央行年度内六度上调存款准备金率0.5个百分点。 主要政策内容：2010年1月、2月、5月、11月和12月，中国人民银行六次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。至此大型金融机构的存款准备金率将达到18.5%的历史新高。其中农村信用社等小型金融机构暂不受影响。 政策点评：如此密集举措,意在进一步加强当前流动性货币调控,控制银行信贷投放和管理通胀预期。虽然短期内地产行业