2011年平谷马坊商业项目营销报告2012-.ppt

销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 前期推广 论坛活动 认购期 开盘期 咨询期 京平路牌 围挡宣传 网 络 外围渠道 短信推广 道 旗 软 文 DM直投 巡 展 样板间展示 认购活动 开盘活动 推广节奏 销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 前期推广（4月—7月） 搜房网 新京报 手机 路牌、围挡 楼书、折页 媒 介 网络1个月 新京报2次 40万条 持续 200套 数 量 网络、软文 短信 京平路牌 平谷论坛 形 式 投资客 自住客 投资客 自住客 区域地 缘客户 政府人员及马坊入住企业主 方 向 7月 6月 5月 4月 销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 咨询期（7月—9月） 目标 积累酒店式公寓客户2000组 形式 接电、接访积累筛选； 利用外围人脉积累客户 关键动作 现场售楼处进驻、样板间进行展示； 外围销售人员佣金及客户确认机制明确 推广途径 软文：新京报纸媒及网络刊登区域发展文章，引发区域关注； 网络：搜房网刊登软文及项目硬广； 短信：通过数据库筛选，锁定高收入、高消费人群，寻找投资客户； 外围：通过高佣金回报，形成外围销售案场 销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 认购期（9月中旬—10月中旬） 目标 酒店式公寓认购卡客户300组 形式 通过农业生态园会员卡办理， 进一步精准筛选客户，并进行预销控 关键动作 会员卡办理，收取会费 方案调整 推广渠道调整：通过前期客户来源及流失统计，迅速调整后期推广方向、 方式； 销售价格调整：通过客户积累数量情况，盘点客户价格需求，为开盘后 价格调整做依据基础。 销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 2011年度项目总销金额为1.96亿 元，营销费用为922万元，占总 销金额4.7%，其中含平谷发展论 坛费用223万元，扣除论坛费用 ，实际营销费用比例为3.56%. 2011年总营销费用说明： 销售执行 推广执行 营销费用 积累客户分析 VI示意 2011年推广费用说明 项目推广费用合计为143.3万元，占总销售金额0.7%； 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 装修风格示意图 佣金制定 空间分割及装饰示意 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 4#楼建筑设计简述 20754.25 8397.71 32222.41 　 　 合计 13676.60 23580.34 4-16层 酒店 623.25 998.8 3层 703.16 998.8 2层 783.06 998.8 1层 裙房商业 　 　 1467.87 1881.89 3层 1656.06 1881.89 2层 1844.25 8397.71 1881.89 1层 楼座商业 　 　 4楼号 　 　 　 　 　 　 销售金额 （万元） 地下室 　 　 可售面积 项目 4#酒店室内部分 1．安防： 高级三防门，一体化系统，门禁连接物业； 2.窗： 铝合金中空条形玻璃窗； 3.楼面：水泥砂浆毛面找平； 4.墙面：混合砂浆基层，刮腻子； 5．顶棚：结构层面，不吊顶。 6.装修：毛坯 7.主力户型：36平米 4#酒店公共部分 1．外檐：高档石材及铝塑板。 2．电梯：知名合资品牌电梯，裙楼2部（-2到3层）。 3．首层大堂：石材或高档地砖地面。 4．首层电梯厅及公共走廊：石材或高档地砖地面。 4#酒店设备设施 1．电表： 根据国家标准每户设置独立电表； 2．配件： 每户独立配电箱，照明、插座； 3．电视： 有线电视（预留接口） 4．电话： 电话线入户； 5．供电： 小区电梯、公共区域照明和消防设施采用双 回路电源； 6．采暖： 未确定； 佣金制定 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 价格趋势 住宅限购政策对商业销售的利好支撑； 限购令后，北京域内商业地产提价趋势显著； 限购令后，北京区域内商业地产销量走强 商业地产“涨”声一片后， 我们的项目将如何揭开价格面纱 佣金制定 北京市同质产品明细 东亚上北鑫座 16800元/㎡ 30-80㎡精装修 最低总价60万 7克拉 平层均价23000/ ㎡， 精装，55万/套起 蓝光云鼎 平层均价25000/ ㎡ Loft，精装修 财智国际中心 均价12500元/㎡ 精装修 波普公社 均