2009年7月大连房地产市场研究报告-.docx

大连房地产市场研究报告——2009年7月目录本月导读2易居视点2数字楼市2新盘辞典2第一章、宏观市场综述2一、政策法规2二、市场动态2三、市政建设2第二章、大楼市2一、市场综述2二、商品房市场21、市场综合22、供求关系分析23、供应量分析2三、商品住宅市场21、市场综述22、供求关系分析23、供应量分析24、成交量分析25、成交均价分析26、成交结构分析27、中心四区月度数据2第三章、土地市场2一、市场综述2二、本月挂牌土地分析2三、本月土地成交分析2四、本月关注地块分析2第五章产品篇2一、新盘（含新推案）数据分析2二、新盘速览2三、案例分析2第六章、营销媒体篇2一、营销综述2二、营销动态及策略分析2三、营销个案2四、媒体投放综述2五、媒体投放特征分析2六、住宅类个案平面媒体广告投放排行（前10名）2第七章区域商品房市场2一、中山区2二、西岗区2三、沙河口区2四、甘井子区2五、金州区2六、旅顺口区2七、开发区2本月导读【市场供求】本月供应、成交大幅上涨，成交均价保持稳定09年7月，大连七区商品房供应2684套，265996.68平方米，环比下降55.10%，同比减少65.6%；成交商品房 10373套934991平方米，环比增长3.04%，同比增长136.23%；商品房供求比为1：3.52，大幅度回升。成交均价为7794.12元/平方米，环比增长13.58%，同比上涨16.53%，达到自去年11月来的新高。-------详见P26页【土地行情】七月土地“井喷”放量，金州区成为绝对主流七月份土地市场供应和成交面积均大幅上涨，土地成交价格略有下滑。七月份大连土地市场整体表现成上升趋势，市场放量迅猛，成交量大幅上升，多个数据指标达到09年新高。一方面为政府本年度350-400万平方米供地规划的执行，另一方面也体现了市场情况转好后对企业的刺激作用。虽然七月份土地供求增长明显，但这种增长更多体现在“量”上，底价成交依旧为主流，溢价现象仅有一宗。因此说要恢复到以往“量价齐升”的状态，还需时日。-------详见P37页【营销推广】营销活动聚焦夏季房展会，其他营销活动总量大幅下降营销活动方面，综合考虑，产品促销类活动仍是本月主要的营销活动。配合媒体和房交会的宣传，在各区房价均微涨的大条件下，房交会期间的价格优惠更加吸引客源，成为提高访客量的有效手段。其次为配合房展会及愈加趋好的市场形势，房源加推步伐明显加快。特价房源、条件促销等虽仍占多数比重，但力度明显偏弱。-------详见P73页易居视点宏观经济结构性转好，大连市场土地井喷成交，房价高位上涨，预计8月成交量或有削减本月中旬，上半年宏观经济数据出炉，从主要经济指标数据层面来看，整个宏观经济形势良好，GDP、PMI指数等多个指标显示经济复苏迹象较为明显。但经济复苏的背后是宏观经济主要靠国家固定资产投资带动，且全国出口低迷、宏观经济中的产能过剩，诱使民营资本投向房地产。而房地产行业受大量资金涌入刺激虚长，掩盖了制造业尚未回暖的事实。大连市场方面，本月土地井喷式成交，共挂牌土地2069906平方米，成交土地2073564.09平方米。住宅类成交集中在甘井子区和金州区，主力为河口软件园和世茂嘉年华地块。溢价土地一块，底价成交地位受到动摇。土地市场的繁荣主要源自政府大规模供应的刺激，其次是市场转好后，市场存量的自然补充。商品房市场方面，成交价、量双升。一方面是动迁需求释放的结果，另一方面在于投资需求入市，大量高端楼盘成交，带动整体成交量及价格上扬。伴随近半年的存量去化，特别是近几个月的大量成交，市场存量房剧减，造成局部时间单位内供不应求。但是我们注意到，在经历了持续数月的成交量、房价快速攀升之后，7月份房地产市场成交量涨幅环比有所下滑，同时，政策环境在7月份出现微调，对下半年房地产市场会造成一定的影响，但不会改变市场的发展趋势。易居对下半年市场的预期依旧比较乐观：在宽松政策的扶持下，下半年宏观经济尽管可能出现波动，但整体将继续向好。高涨的房价可能会抑制刚性需求的释放，与供应量的短期不足一同作用。预计8月份商品房市场成交量将会有所下降；但价格下行的可能性不大；供应量方面预计年底前会有一次集中放量的过程。数字楼市【市场供求】整体市场成交均价同比大幅上涨，成交量保持稳定，供应量跳水图2.1.1 七区商品房新增预售走势图数据来源：大连易居房地产研究所图2.2.1 七区商品住宅供需走势图数据来源：大连易居房地产研究所【土地市场】“井喷”放量图3.1.2.1大连地区月度土地供应走势图数据来源：大连易居房地产研究所【营销推广】楼市回暖，产品促销明显减少图5.2.1 2009年7月大连地区营销活动份额图数据来源：大连易居房地产研究所媒体投放量持续增长，夏季房交会为主要导因图5.5.3大连地区平面媒体广告投放走