东盛新浦新区地块项目投资发展研究报告-.doc

东盛新浦新区地块项目 投资发展研究报告 前言 6月下旬接公司通知，要求市场部做一份东盛房开新浦东区地块的项目规划建议报告书，当时初步了解到政府要求建70M-100M高的商务办公楼，我们一下就联想到“祥源国际大厦”和“双银商厦”，两年前祥源房地产公司曾找到我们，想让我们代理“祥源国际大厦”的销售，当时我们简单了解了连云港办公楼市场后，感觉做起来很艰难，选择了放弃；后南京世联代理，结果四个月销售业绩为0，撤回南京。“双银商厦”也是空置多少年了，成了正真的“形象工程”。 所以我第一感觉就是难做，同时几大不利因素占据了大脑： 一、项目所在地区域人气不足，交通不便，配套不全，目前开发商业办公楼时机不太成熟 二、目前国家政策打压房地产行业，打击炒房，限制房地产投资，而办公物业的购买群体中相当一部分是投资客户 三、连云港新浦几个失败的高层办公物业势必对消费者，特别是投资客户产生负面的影响 四、连云港市政府一把手刚刚更换，政府政策引导大力发展开发区和港口，新浦新区相对引导力度减弱，势必影响相当一部分的企业办公地点，个人房地产投资向东部城区分流。 …… 考虑诸多不利因素，越发感觉责任重大，同时，也让我看到本项目为我们提供一个可以充分发挥的机会。如何通过我们的参与，协助开发商实现三大目标： A 降低投资风险相对最小化； B 提升项目价值实现利润相对最大化 ； C 提升开发企业品牌价值 这正是我们的职责和我们自身价值得以体现的根本，从认识项目开始，我们便开始不断思考与构思有助于项目市场定位、开发的各种方式，“没有调查就没有发言权”，更何况是开发风险相对较大的商业办公物业，我公司市场部联合销售部组织了9个人的调研团队前往连云港做了为期10多天的市场调研，在深入研究和了解市场，了解消费者需求，了解竞争项目的基础上，我们提出两套项目定位的核心思路和规划建议要点提示，同时也将毫无保留的展开我们的观点。 由于部分思路还不够成熟，望能同开发公司，相关设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。 第一章 连云港办公楼市场研究分析 一、宏观经济 连云港市经济社会发展阶段及其特征　　改革开放以来特别是近几年来，连云港市围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”和尽快融入江苏“两个率先”大局的宏伟目标，紧紧抓住加快发展执政兴国第一要务，牢固树立科学发展、协调发展、统筹发展理念，全力实施“开放兴市、科教兴市、以港兴市”三大主战略，加快推进市场化、工业化、城市化、信息化、经济国际化和农业产业化进程，经济社会发展进入了向现代工业社会加快迈进的新的历史时期。　　（一）经济发展处于由量变到质变的快速提高期　　1．综合实力不断增强，为经济进入加快发展新阶段奠定了较强的物质基础。2004年全市实现地区生产总值(GDP)可达410亿元，较上年增长14%，(经济规模相当于江苏省1983年、苏州、无锡1992—1993年水平。1984—2003年的20年间，江苏省GDP年均增长12.9%；1994—2004年的11年间，苏州、无锡GDP分别增长15.1%和16.8%)，人均GDP8700元，年均增长9.1%(按汇率计算折合1050美元，略高于江苏省1996年水平，1997—2003年的7年间，江苏省人均GDP年均增长10.6%)。经济实力的不断增强，为加快融入江苏“两个率先”奠定了较强的物质基础。　　2．经济发展进入了持续稳定增长期。改革开放以来的26年，连云港市GDP年均增长10.6%，比全国平均水平高1.1个百分点。从26年的经济发展轨迹来看，明显表现出三个不同的发展变动周期，第一个周期从1980年始到1989年止共10年。该周期经济发展最主要特点表现为经济增长速度大起大落的剧烈波动，由波峰年份1982年的18.2%降落到波谷年份1989年的－0.1%，波动幅度高达18.3个百分点。第二个周期从1990年始到2000年止共11年。该周期经济发展最主要特点虽然也表现为经济增长速度大起大落 的剧烈波动，由波峰年份1994年的20.3%降落到波谷年份2000年的3.0%，波动幅度高达17.3个百分点，但不同的是上升和降落的连续性趋势更加明显，持续的时间更长。这两个周期之所以出现这么大的波动，原因有二：一是经济总量规模较小，1989年全市GDP只有49亿元，2000年虽然增加到291亿元，如果夯实基础的话，可能规模更小，因此经不起大风大浪的冲击，一有风吹草动就会出现剧烈波动。二是2000年以前，是我国改革开放不断向纵深推进，政策调整的幅度大、宏观调控力度不断强化、价格体系不断调整完善的时期，受宏观经济和国家政策影响，连云港市经济发展表现出热得慢、冷得快的显著特点。从2001年始，经济发展进入第三周期的新一轮上升期，特点是经济增