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商联智胜郑州市东103亩住宅项目策划报告-.doc
目录
一、项目地块概况
1、项目地块区位环境
2、周边环境分析
二、项目市场环境分析
1、郑州概况
2、郑州市人口状况
3、郑州宏观经济
4、城市区域规划概况对项目的影响
5、 2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响
三、房地产市场情况调查
1、郑州总体房地产情况
2、05年郑州房地产市场总结
3、06年上半年郑州情况分析
4、郑东新区分析
5、市场调查个案分析
四、消费者调查分析1、此次调查样本的基本情况2、调查数据分析
五、本项目分析及定位
1、本项目swot分析
2、本项目整体定位
3、项目物业发展建议
4、配套及关键内部经济数据
5、规划分期建议
6、销售分期建议
项目地块概况
项目地块区位环境
项目位于郑东新区商住物流区内(金水路以南),东临农业东路(太行路),西靠七路河,北面与未来市政规划的文化中心广场相依。
项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块(地块一)从整体上看呈三角形分布,由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块(地块五)从整体上看呈平行四边形分布,由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路围合而成。
基本经济技术指标:
地块1
地块5-1
地块5-2
总建筑面积(亩)
103
容积率
2.5
2.5
2
用地性质
综合
综合
居住
建筑高度(米)
50
50
35
建筑密度
30%
30%
25%
绿地率
35%
35%
40%
周边环境分析
2.1目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。
2.2项目周围政府已经规划完毕,在政府的控制下已经有步骤地开发建设,目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓,交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备,科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。
2.3交通方面,项目地块交通便利发达,中央大道和农业东路贯穿东西南北,且项目离金水东路约1公里,距离郑汴路约500米,距离规划中的郑州四站一体新客站仅2.5公里,距离新107国道约4公里,到CBD仅需3分钟车程,到中心城区约10分钟车程。
项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河;地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路(太行路)为双向八车道,中央大道为双向八车道,路面状况良好,环境优美。
2.4周边商贸配套:五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、麦德龙
2.5 目前,项目周边土地已经被大规模的开发,有的甚至已经接近尾声。从周边项目的销售状况来看,比较喜人。
2.6 周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、学校、医院、事业单位等公共机构,但目前开发进度滞后,已经跟不上房地产开发的速度。
项目市场环境分析
1、郑州概况
郑州市是河南省省会,位于河南省中部偏北,东经112° 42 -- 114° 14 ,北纬34° 16 - 34° 58 ,北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原。
郑州地区属暖温带大陆性气候,四季分明,年平均气温14.4° C 。7月最热,平均27.3°C ;1月最冷,平均0.2°
郑州市是河南省政治、经济、文化中心,北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原。辖12个县(市)、区,其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料,全市总面积7446.2平方公里,其中市区面积1010.3平方公里,建成区面积262平方公里;2005年末全市总人口 716万人,其中城镇人口424.1万人,乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地,“雄峙中枢,控御险要”,为全国重要的交通、通讯枢纽,是新亚欧大陆桥上的重要城市,是国家开放城市和历史文化名城,是中国八大古都之首。
郑州是一座古老的城市。早在3500年前,这里就是商王朝的重要都邑。郑州历史悠久,是中华民族的发祥地之一,孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀,全市有各类文物古迹1400多处,其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点,“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下,威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围,还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址,中华人文始祖黄帝,著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。
郑州交通、通讯发达,处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇,107、310国道,京珠、连霍高速公路穿境而过,被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组
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