苏州某项目高层、别墅组团营销策划方案2012-.ppt

一．07年推售高层组团产品概况 二．区域市场分析 三. 客源分析 四. 整体营销推广策略 五．阶段性营销推广安排及企划表现 六．业务执行 一、07年推售高层组团产品概况 高层一组团位于小区主入口西侧，住宅建筑面积41758平方米，商业建筑面积1644平方米，总规划户数463户左右，组团内共有4栋小高层（79＃～82＃楼，共122户），4栋高层（83＃～87＃楼，共341户）。 2007年1月份开始进入桩基工作，按工程进度预计于2007年7月达到预售标准，取得商品房预售许可证。 预计销售目标:2007年12月31日完成销售率95% 二、区域市场分析 周边竞争项目价格、产品类型及客户来源区域 周边竞争楼盘动态 结论： 周边竞争项目不断出现 竞争楼盘下半年将集中上市 区域价格逐渐上升 竞争项目利用价格作为竞争手段的可能性极大 小高层产品市场认可度有一定上升趋势 各类产品推案量总和达到20万平方米，供应量巨大 产品同质化竞争激烈,未来将更趋于白热化 三、客源分析 意向客户面积需求分析 总结： 截止目前售楼处共积累高层组团意向客户247组，离开盘还有一个月的时间，还将有部分客源的积累，但本案由于下半年高层推案量较大，目前客源还无法满足本案的需求，开发客源通路是目前项目急需解决的问题，外区域客源是项目主要开发目标。 外区客源挖掘分析要点： 客源区域：市区和新区将是客源拓展的重点区域。 客源年龄：客源年轻化是外区域客源发展的趋势，25-40岁是主力，还有部分老年人作为养老。 客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很强的客户的目光易于被吸引。 购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投资为主。 预计项目最终的客源组成： + 四、整体营销推广策略 五、阶段性营销推广安排及企划表现 1、小高层概念导入期 时间：2007年4月21日-5月30日 目的：引导客户改变购房固有习性，初步灌输小高层的销售卖点 策略：户外活动带动销售,平面媒体辅助信息传达 推进事宜：户外更换、物料准备、摄影计划实施、CF片准备、活动营销、VIP方案洽谈 户外广告 苏州市第27届房交会参展 时间: 4月20-23日 地点: 苏州市体育 中心体育馆 接待客户:1112组 登记客户:99组 现场参观:76组 效果评估:良好 活动主题：在xxxx放飞你的梦想 活动目的：老业主联谊,意向客户 活动时间：5月13日 活动形式：演出+风筝放飞 活动介绍： 苏州市风筝协会放飞队放飞表演 百米巨龙风筝放飞表演 小型乐队演出 免费风筝领取 免费饮料赠送 活动目的：增加项目知名度 活动时间：5月24日 活动地点: 吴中区体育馆 活动形式：冠名演出 活动介绍：中国国家歌舞团吴中区演 出,门票为政府机关内部 发售,参加对象为苏州主 要政府人员及其家属. xxxx广告周推广示意图 精彩的电视短片 苏州电视台6月25-29日每晚20:30分15秒广告集中投放: 苏州一套新闻综合频率 苏州二套社会经济频率 苏州三套文化生活频道 苏州四套电影娱乐频道 苏州五套生活资讯频道 选择理由:20:30分是一般职业人士比较空闲,喜欢看电视的时间段,又称黄金时间. 需配合工作:极富创意性的电视短片拍摄(CF) 经典短片欣赏 20426领岛新30秒最终版.mpg 独特的报纸宣传与电台套播 6月28日苏州日报通栏连续5版投放 选择理由:采用独特的投放版面和形式,发挥意想不到的效果. 苏州广播电台6月25-29日所有频率在17:30分投放20秒广告 苏州交通经济频率/高峰5、6点 苏州都市音乐频率/摆渡人的歌 苏州生活频率/移动任我行 选择理由:17:30下班高峰期,开车回家和坐公交车的最多,最容易收听广播 短信轰炸与户外广告 6月25-29日在苏州市观前街,石路步行街,南门泰华商场,项目现场连续5天投放18万条/天的短信量,发布xxxx360°景观阳房7月8日即将开盘信息. 选择理由:在苏州最繁华,人流最集中的三大地段(观前,石路,南门)实施连续5天的短信集中轰炸! 6月20日开始,石湖华成所有户外广告画面全部更换成石湖华成360 °景观阳房7月8日即将开盘信息. 更换理由:开盘前15天全面更换户外广告画面,一方面告知开盘信息,一方面 制造开盘气势,同时也制造了一种购买紧迫感,促使潜在购房者做出购买决定. xxxx环秀晓筑联名VIP卡认购 目的：VIP卡发售,促进销售 时间：6月初开始 地点: xxx