苏州某MALL购物中心项目前期策划报告-168P2012-.ppt

报告要解决的问题 商业地产项目如何运作？ 项目所面临的市场如何？ 如何看待深入认识项目？ 项目如何进行整体定位？ 该如何将项目推广出去？ 项目招商工作如何开展？ 报告思路 市场情况分析 宏观分析 商业物业分析 消费情况分析 典型商圈分析 典型竞争项目分析 市场分析结论 张家港：商业大片争相上演 项目再分析 周边环境分析 物业分析 SWOT分析 物业类型分析 项目定位分析 项目客户定位 项目属性定位 项目品质定位 项目产品定位 项目形象定位 项目核心理念 项目客户定位分析 项目营销推广策略 项目卖点总结 项目总体营销思路 项目总体营销策略 项目前期推广 现场营销氛围营造 广告宣传策略 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 第九部分 我们的优势 创新策划能力 营销执行能力 资源整合能力 庞大的商家资源 我们的优势 以正合，以奇胜； 问题就是机会； 方法总比问题多。 思路决定出路 态度决定一切； 细节成就完美； 条理化＋计划性＝战斗力。 没有执行力就没有战斗力 整合社会资源 充分整合各种资源为我所用，实现效益、价值最大化。 众多国际品牌店资源； 多种业态的商业龙头资源； 1000多家品牌商家； ……….. 资源即价值 生活品味 ——汇报完毕—— 谢谢 我们有能力、有信心与贵司共创项目佳绩！ ~END~ [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 ■招商类别 一类：国际餐饮业、娱乐业、服饰商家 二类：上海、香港、台湾、知名餐饮、娱乐、服饰 三类：苏南知名餐饮、娱乐、服饰、艺术商家 由高到低，以商带商 ■招商策略 先国际，后国内；先外地后本地；先知名特色，后普通商家 商家的引入，要跳出南京的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入南京，从而形成我们项目的独特个性与形象——国际娱乐街区。 同类型商家限制数量 （每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证） 一是万紫千红，各种元素并存； 二是不产生恶性竞争，共生共存、相辉映； 三是、形成招商热潮抢购； 四是、吸引不同取向的客户群体，形成庞大的娱乐聚集地。 （续上） 市场累积试探 客户培养、试探市场、热度累积 走出去请进来 香港、上海、深圳项目推介会（可选） 以外打内 以洋带本土 掀起抢购高潮 ■招商策略 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须解决经营商家拿货的成本问题，这样才能让商业真正兴旺起来 1 2 3 4 ■招商原则 招商手册、招商海报 现场VI物料 POP物料 招商合同文本 《招商细则》、招商流程、租赁协议等 商场平面分割图（规划效果图） ■招商物料 第七部分 细节建议 标志建筑物建议 不影响本项目的建筑风格，建议项目的主经营推广可以采用在项目东南和西南主要出入口设立大型类似欢乐谷（或世界之