恒德集团重庆茶园总部基地项目发展思路汇报2012-.ppt

商业定位 本项目68710㎡商用物业仅靠本项目是难以有效消化的，因此商业物业不仅仅针对本项目配套，而且要辐射整个片区 茶园新城.首席一站式商业中心 品位、时尚、国际化、特色，引领中高端消费 商业配套 商业配套 庞大而完备的商业配套集购物中心、超市、高端影院、娱乐、国际餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的大型新都市主义国际生活街区。 1、满足总部基地日常商务需求、茶园居民日常消费需求 2、满足总部基地办公运转需求 邮政、银行、快递 特别设立企业服务中心：汇集工商、税务、财政、外经委、计委、公安.....等一站式服务 商务会展 小型会展中心也是本项目标志性建筑，既是本项目配套也是茶园新城配套。 功能 配置 营销 展示 大型 会议 培训 中心 商务 会所 恒温 泳池 6、本项目盈利模式设计 总部办公物业+配套公寓实现全销售 酒店+商业物业持有招商经营向银行抵押套现 项目建成后运营+板块价值提升带动后期土地升值收益 7、项目开发分期策略 项目开发分期策略应遵循以下原则： 1、如何保障项目有持续快速现金流 2、以市场需求为导向平衡物业开发组合 3、以项目自身实际需求为参考 4、后一期的开发不影响前一期的运营，保持以开发 园区的独立和完整性 瘦狗虽瘦，却是项目标志性产品，自身和区域都有需求 问题产品本身是优质商业资源，通过持有招商运营后物业价值会呈几何级数增长，经过时间会变成巨大的现金牛 明星有风险，但是是本项目最核心的概念，市场有需求，通过整合营销会转化为现金牛 总部公寓无疑是本项目中转化为现金流最快的 确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品 出现，保证项目造血功能，正常持续开发 分期开发示意 一期 三期 二期 一期是项目形象示范区，高质量的完成一期的开发建设对后期会产生积极影响。 每一期开发都保证有现金牛和明星产品，保障稳定现金流，每一期保证能够独立运营。 二三期项目的开发随着一期成功开发和茶园板块的整体价值提升将会获取更大的溢价空间 8、项目首期开盘营销、推广策略 一、营销推广目标 快速实现销售、快速回笼资金 基于以上目标我们该如何推售首期物业呢？ 1 入市物业销售抗性分析 总部公寓：目前本地块周边各种配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推广上加强区域价值描述结合产品策略和价格策略可以解决抗性问题。 总部办公物业：由于面积和总价的原因办公别墅对于企业实力和资金要求都比较高，因此在客户的积累上要比住宅物业缓慢的多，加上客户目前对于区域的认知度还不够充分，对于花园别墅式办公无切身体会，对于企业的实力和信心都存在疑虑，因此短期内存在较大的销售抗性。 入市物业先后顺序对项目的全盘影响分析 2 先推公寓产品： 优势：可以实现开盘快销，可以迅速实现现金回流 劣势：先开公寓虽然可以迅速解决现金流，但是和项目总推广概念稍有相悖，在我们项目推公寓的时候同类竞争物业的出现可能会占得先机分流客户。 先推别墅产品： 优势：可以以重庆首个超大规模生态商务花园的概念取得市场先机，引导商务花园在重庆的潮流和概念，全新的业态推广会迅速引起市场的关注，易于品牌的建立。 劣势：如前期招商蓄客的情况不理想会出现销售阻滞，销售周期长，现金回流缓慢，不利于项目持续滚动开发。 我们既不能失去总部基地市场领导者 的地位，又需要快速的现金回流，怎 么办？ 从前面的分期开发策略中我们可以找到一个能攻能守、两全其美的方案： 确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品出现，两种物业并行开发，增强市场抗风险能力。 3 公寓和别墅的推售关系 项目以总部基地的概念正面宣传推广，以积累商务花园客户为目的，也就是说我们的招商工作要提前启动，当开盘前商务花园的客户积累数量够多，结合价格策略小批量多频次开盘加推，确保推出售罄。 当商务花园蓄客量不足，前期预招商情况不理想的情况下，我们立即启动公寓的推广销售确保现金流，在公寓销售过程中全方位、多渠道启动招商工作，为商务花园的推售做好充分的准备工作。 二、营销策略 1 打造盛大的样板示范区，将独栋、联排、叠拼户型各做一套精装样板房，示范区内园林景观真实呈现，让客户真实体验生态别墅办公优越性（见下图） 2 走出去、请进来，主动拓展区内外客户，对于大型知名企业进行DIY定制 3 联合外地代理体系共同开发市场 4 认真发掘各大行业协会和各商会组织资源，为项目快速销售造势 5 介于重庆发展的大好时机，借政府招商平台大力推介本项目 样板示范区的打造 营销中心 红色范围为样板示范区，为实景打造，需要提前动工营造，此样板区意义重大，一是要让客户亲身体验，二是增强客户对开发商的信心 叠拼样板房 联排样板房 独栋样板房 由外而内，高举高打，借助重庆上升至国家发展战略营造全国影响力，提升本项目舆论影响力和高端形象，引起国内市场关注 一线城市主流报媒大