证大吴江同里项目可行性研究-.doc

证大同里项目可行性研究 中原（中国）物业顾问有限公司 上海中原物业代理有限公司 2009年12月20日 目 录 第一部分·投资环境研究分析 4 一．自然地理环境 4 1．苏州概述 4 1.1苏州概况 4 1.2苏州与长三角 4 2．吴江概述 5 2.1吴江概况 5 2.2吴江与长三角 7 3．同里概述 8 3.1同里概况 8 3.2同里与长三角 9 二．宏观经济与政策环境 10 1．宏观经济发展状况 10 1.1中国宏观经济运行分析 10 1.2当前经济运行中突出的矛盾和问题 11 1.3未来中国经济走势预测 12 2．吴江市宏观经济环境分析 12 2.1吴江市宏观经济分析 12 2.2．吴江城市规划和市政建设 15 小结 17 三．吴江房地产市场分析 18 1．吴江房地产市场发展总体概述 18 2．吴江房地产市场发展状况分析 19 2.1．土地市场分析 19 2.2房地产开发情况 20 3．吴江市住宅市场分析 24 3.1总体供求情况 24 3.2板块市场分析 25 3.3物业类型分析 26 3.4成交分析 27 3.5价格分析 28 3.6客户分析 29 4．各细分市场特征分析 30 5．各细分市场发展趋势 33 6．吴江房地产市场发展趋势分析 33 小结 34 四．周边市场分析 35 1．同里镇别墅市场分析 35 1.1市场概况 35 1.2别墅市场特征 35 2．竞争板块分布 38 3．竞争板块市场分析 38 3.1东太湖别墅板块 38 3.2阳澄湖别墅板块 40 3.3双湖板块 42 4．竞争市场发展趋势 43 小结 43 5．典型案例分析 44 5.1中兴银丽高尔夫别墅 44 5.2华丽家族·太上湖 46 5.3中粮·本源 47 5.4江南水乡·云水谣 50 对本项目的启示 52 第二部分·2000亩地块概念性规划方案建议 53 一．地块分析 53 1．地理位置及周边环境 53 1.1四至环境 53 1.2地块现状 53 2．周边配套 55 3．地块可利用资源 55 4．对地块的思考 55 二．项目SWOT分析 56 1．优势 56 2．劣势 56 3．机会 57 4．风险 57 三．2000亩地块概念性规划方案建议 58 1．2000亩地块用地性质建议 58 2．2000亩地块物业类型建议 58 3．2000亩地块开发次序建议 58 4．2000亩地块容积率建议 59 第三部分·300亩地块可行性研究 60 一．地块位置确定 60 二．产品组成建议 60 1．物业类型建议 60 2．产品组成建议 61 3．配套设施建议 62 三．地块容积率建议 63 四．项目开发方案建议 63 1．开发运营思路 63 2．开发周期建议 64 3．推盘时间建议 64 五．300亩地项目市场定位 65 1．开发理念 65 2．市场定位 65 3．市场定位诠释 65 4．客户定位 66 4.1客户分析 66 4.2客户定位 67 5．价格定位 68 5.1独栋别墅价格 68 5.2双拼别墅价格 69 5.3未来上市销售价格 70 六．投资收益分析 72 1．成本预测 72 2．项目收入预测： 73 3．损益分析 73 4、内部收益率预测 74 第一部分·投资环境研究分析 一．自然地理环境 1．苏州概述 1.1苏州概况 苏州全国首批24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一成功加入世界遗产城市联盟。位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海西抱太湖南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口238.21万人。暂住登记人口586万。(截至2008.12.31)苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局。在一小时都市圈范