东丽新新家园天津市场供应研究报告-.doc

东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告 第一部分、天津供应市场研究 3 一、供应调研背景及中原研究思路 3 1、调研背景 3 2、调研目的 3 3、调研对象 3 二、天津市土地市场供应分析 4 1、土地市场现状 4 2、2002年度土地供应分析 6 三、天津市房地产总体供应情况 9 1、天津市房地产供应总量 9 2、天津市房地产市场价格状况 11 3、天津市房地产市场销售量 13 四、天津市房产市场分析 15 1、商品房市场概述 15 2、市场情况分类评价 17 五、中高档住宅市场供应 19 1、总供应量情况 19 2、销售状况 19 3、产品特点 20 第二部分、供应市场专项调研分析 21 一、调研说明 21 1.市场范围 21 2、样本的选择 21 3、调研目的和分析方法 23 二、高档公寓项目分析 23 1、高档公寓项目综合品质评价 25 2、高档公寓项目供应量分析 26 3、高档公寓项目产品分析 28 4、高档公寓项目价格与销售情况 44 5、项目形象与宣传推广 54 6、高档公寓项目客群分析 54 三、别墅项目分析 55 1、别墅项目综合品质评价 56 2、别墅项目供应量分析 58 3、别墅项目产品分析 61 4、别墅项目优势、劣势分析 78 5、别墅项目价格与销售 80 6、别墅项目形象与宣传推广 89 7、别墅项目客群分析 90 第三部分、个案项目分析 91 一、个案项目的选择 91 二、个案项目分析 91 1、万科花园新城三期——美树丽舍 91 2、半岛蓝湾 97 3、蒙地卡罗 104 第四部分、结论 113 一、总体供应量及供应结构 113 二、区域供应量及供应结构 113 三、在售项目客户特征 113 四、产品特征 113 五、价格及销售 114 六、宣传推广 114  第一部分、天津供应市场研究 一、供应调研背景及中原研究思路 1、调研背景 天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。 2、调研目的 本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状况、天津市商品房细分市场的研究、以及对现有别墅项目及高品质的公寓项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。 3、调研对象 本次调研的对象为市区、滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目。 二、天津市土地市场供应分析 1、土地市场现状 2001年全市出让土地380宗，土地面积619.65万平方米，收益17.22亿元，有偿使用面积占全市供地总量比重达到58.03%。 随着我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城区土地需求趋于稳定。2001年出让土地58宗，出让土地面积126.24万平方米，政府收益1.2亿元。中心城区出让地块以居住用地为主。工业、商业办公、居住用地分别为10.35万、9.19万和106.7万平方米，分别占中心城区出让总面积的8.21%、7.27%和84.52%。 1.1土地供应量 1996-2001年全市土地出让情况 年份 数量 1996 1997 1998 1999 2000 2001 累计 出让幅数（幅） 203 295 383 294 336 380 1891 土地面积（万平方米） 378.83 710.45 929.43 428.67 581.82 619.65 3648.85 1996-2001年全市土地出让数量示意图 1996-2001年中心城区土地出让情况 年份 数量 1996 1997 1998 1999 2000 2001 累计 出让幅数（幅） 42 67 85 58 63 58 373 土地面积（万平方米） 36.34 78.91 180.1 64.49 180.26 126.24 666.34 1996-2001年全市中心城区土地出让数量示意图 1.2出让数量变动原因： 97、98年正逢5-7年危改拆迁高峰期，全市土地出让和中心城区土地出让激增，98年中心城区土地出让量相当于1997年的2.3倍。2000年受全国大盘开发的影响，尤其是万科在东丽湖成功收购4000亩规划用地，各大开发企业再一次大规模扩张，成片获取中心城区土地，如中体产业投资的“奥林匹克花园”，顺驰集团投资的“太阳城”，天房集团投资的“瑞江花园”等使得当年土地交易量暴涨，相当于1999年供应量的3倍。 从整个天津房地产市场来看，目前天津市居民平均居住面积只有9.6平方米，低于全国20平方米的平均水平，天津市居民住房需求潜力有很大空间，住宅市场仍会保持向上的势头，也必将带动土地市场的成交，从而引起土地供应量的上涨。 2、2002年度土地供应分析 2.1土地供应量 根据政府