衡阳市雁峰区黄白路地块市场定位报告2012-.ppt

区域市场特征 区域内客户对于南北通透户型注重程度相对不高 当地客户偏好得房率较高的多层楼梯房 客户对于边套抗性较低，主要取决于户型的设计 客户面积需求偏大，一般在120~140之间的三房较有竞争力，自住需求所占比例较大 目前小高层产品所占比例不多，竞争尚未出现 各物业产品类型雷同，产品创新不够 部分项目出现入户花园设计，对于客户有一定吸引力 建议户型配比： 80~90平米二房 10%~15% 100~120平米三房二厅一卫 35%~40% 121~140平米三房二厅二卫 40%~45% 141以上四房 5%左右 复式 5%左右 产品建议 户型配比 价格建议 个案介绍 东洲水岸 江洲花园 状元弘府 本地块 区位属性 项目位置 4.5 4 4 4.5 居住氛围 4.5 4 4.5 4 自然环境 4 3.5 2 5 升值潜力 4.5 4 4 4.5 产品属性 产品品质 4 4 3.5 4 产品户型 4.5 4 3.5 4.5 园林规划 4 3.5 2 4 社区配套 4.5 4 3 4.5 外延属性 交通规划 4 3.5 3 4 发展商品牌 4 4 3.5 4 附加值 4 3.5 3 5 综合评判 46 42 36 48 假设此处数据为区域最高水平 以东洲水岸价格2500~2600元/平米为参考，根据指数可知，目前本地块产品售价为：2600~2700元/平米，按照区域内近年来年均增长20%来计算，得出2年后本地块产品售价为：3744~3988元/平米，加上本项目附加值，得出基本售价在3800~4000元/平米之间。 产品建议 户型配比 价格建议 个案介绍 本次汇报到此结束 感谢聆听 HUAYAN 上海华燕置业发展有限公司 湖南省衡阳市雁峰区 黄白路地块市场定位报告 第一部分 地块解读 区域现状分析 区域发展分析 地块条件分析 地块SWOT分析 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 黄白路 湘江南路 本项目地块 湘江 城市公园 N S 雁峰区 地块经济指标： 占地面积：26620㎡ 建筑面积：127870㎡ 住宅：118370㎡ 商业：9500㎡ 建筑密度：28.9% 容积率：4.8 地块所在区位： 本地块位于衡阳市南部雁峰区 湘江南路与黄白路交接处； 北临湘江、西靠城市公园； 黄白路 道路情况：双向三车道 途径车辆：以公交及私家车为主 街道印象：居住小区房龄大约在10 至15年教育设施齐全、生活配套以 街铺为主由于不是周末，街道人、 车流密度较低以学生为主 湘江南路路 道路情况：双向四车道 途径车辆：私家车及出租车 街道印象：雁峰区新开辟的主干道， 主要功能为延伸原湘江南路辐射范 围；目前途径人流较少，街道南侧 以多层建筑为主，商业形态单一 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 雁峰区是在原城南区基础上并入原郊区 和衡南县部分乡镇村所形成 成为衡阳市重要的工业基地，涉及冶炼、 机械、化工、纺织、医药等众多行业， 外来人口增加 众多居住社区，人口突破25万，生活配 套较成熟，区域内教育资源丰富，公交 线路完善 受衡阳市城市外扩影响，雁峰区原大批 厂房用地进入土地市场，数个大中型住 宅社区及沿江景观带正在兴建 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 3～5米 雁峰区地处衡阳盆地，以红岩丘陵地貌为 主，土质湿润，地势起伏明显； 经观察，区域内具有凸起特征的地形平均 高度差在3－5米之间，对建筑结构设计及 建造过程有一定影响 5～8米 凹陷地形区域内另一种地表特征，落差较 凸起地形稍大，平均落差5～8米； 经观察，区域内部分楼盘建在此类地形上， 多采用一层架空用作活动室、停车场等用 途 红土中氮、磷、钾含量不足，且具有强酸反 应，对建筑材料的选择具有一定的要求 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 城市建设 抓住城市“南移”机遇，规划2010年城区面积达到30平方公里，人口达到30万人。 培育构筑次商贸中心 白沙洲次商贸中心侧重发展生产型商贸服务行业，黄茶岭次商贸中心侧重发展生活型商贸服务行业。 打造6条商业特色街。即黄白路商业文化一条街，蒸阳南路服装家电一条街，蒸湘南路汽配化工一条街， 五星路农产品一条街，景观大道食品医药品一条街，向蒸路南杂百货一条街; 培育14个特色交易市场。即白沙洲工业品市场、农机市场、汽车市场、