上海裕景兴业浦东大道地块市场研究报告-.doc

裕景兴业·浦东大道地块 PAGE   PAGE 70 一、市场背景 1、经济环境 人均GDP（USD）人均年可支配收入（元）内销住宅平均成交价格 （元/m2）人均居住套内面积（平方米） 1998年3400877332909.71999年3700 增长率8.8%109323669 增长率11.5%10.92000年4140 增长率11.9%117183834 增长率4.5%11.82001年4500 增长率8.7%128834308 增长率12.4%12.5 2002年 上半年2297 同比增长10%68704700 增长率9.1%/备 注政府目标2007年达到7500///注:上表数据来源上海市统计局网站() 说明: 近年来上海人均GDP、人均可支配收入等各项经济指标都保持良好的增长势头，全市GDP连续保持良好的增长态势，政府目标是5年后，达到人均GDP 7500 USD。 单位:USD 目前上海的人均可支配收入与人均GDP之比为1：3，低于全国平均比例许多，上海的人均可支配收入，仍有很大的上升空间。 单位:元 2、城市规划 浦江两岸开发定位 （摘自：市政规划） 浦江两岸规划住宅区域总述浦江两岸的综合开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区，规划面积2260公顷，岸线长度约20公里，四个重点区域为：杨浦大桥、上海船厂—北外滩、十六铺—东昌、南浦大桥地区，岸线总长13.7公里，占开发岸线的65%，规划改造用地690公顷，占总用地的30%。 两 岸 滨 江 住 宅 分 布 区杨浦大桥区域建造具有文化内涵的滨江特色居住区，在浦东杨浦大桥地区布置大桥公园、以西改造成滨江居住区。 北外滩 浦江两岸北 外 滩苏州河和黄浦江的交界处，地理位置、视野景观更优于其它地区，近期北外滩地区的开发刺激了楼市的火爆，房价一路飚升。区域将来具有良好的商业、商务条件。黄浦区董家渡规划中在本地区将建成上海最大的高档滨水住宅区，80米宽的南北向景观轴线，它集绿化、水景、步行街于一体。南浦大桥时尚住宅区时尚休闲型的居住区，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。陆家嘴临江住宅区依靠浦东最繁华的商业中心和浦西江岸的城市景观，形成了以世茂滨江花园、仁恒滨江园为代表的的滨江豪宅区。 二、市场供应（近年各类物业） 单位:万平方米 单位:万平方米 单位:万平方米 单位:万平方米 三、市场特征 普通住宅 特点：总体售价稳步上升，各区热点越发明显 平均售价：4805元/平方米 主力总价：40—50万/套 主力面积：100—120平方米 酒店式公寓 特点：单套总价有所上升，产品功能趋向完善 单价范围：7000—12000元/平方米 总价范围：24—70万/套 单套面积：30—75平方米 办公用房（优质类） 特点：租金跌至历史低位反弹，“只租不售”局面打破 单价范围：2000—2500美元/平方米 租金范围：0.5—0.8美元/平方米*天 出租面积：40— 平方米 商铺用房 特点：投资收益率超出住宅，市场黄金商铺难觅 亚太盛汇商城： 售价：1.6万元/平方米 南京路商铺： 售价：1.44万元/平方米 襄阳路商铺： 租金：40元/平方米*天 四、市场前瞻 市场总体供应量预测 政府“十五”计划在政策面上表明了对房地产业的“态度”。通过宏观调控和总量控制使房地产行业步入有序的良性发展轨道。“十五”计划明确表示：房地产业将发展成为上海国民经济的支柱产业,使年增长值从目前5.3%提高至十五期末的7%以上。今后5年的竣工量将控制在2800亿元和7000万平方米以内。预计2002年至2003年2年内土地总供应量在3000万平方米左右，由此可见，上海的房地产业将会有很大的发展空间，前景看好。 市场总体需求量预测 根据市场宏观政策调控。加之各级政府对改善各辖区硬环境的大力投入，预计未来二年市场的吸纳量约为2500万平方米，占总供应量（3000万平方米）的80%以上。 商品房成交价格预测 在各种因素的综合作用下，预计未来两年商品房的成交价格将继续上升，但升幅会低于上一年度，成交均价的综合升幅降低于8%，其原因如下： ﹡ 土地流通成本不断增加 ﹡ 装修房入市比重继续提高 ﹡ 中高价位商品房供应比例增大 ﹡ 住宅楼盘的品位档次继续提高 ﹡ 2001年供求紧张状态得到缓解