武汉长江花园LOFT复式小户型项目定位思路-107P2012-.ppt

长江花园项目定位思路 关于模式 商业模式Business Model是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本（Relationship Capital）等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。 模式的可能方向 突破政策,打造低密度,高价格的稀缺类产品； 集中区域市场项目共性优点的住宅常规类产品； 满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品 模式建议 以区域市场变化，为机会增长点； 以客群成长周期的细分需求，为产品功能方向。 土地市场分析 2007土地市场成交量统计分析 2007土地成交价格分析 2007土地最后一拍现象分析 2005-2007土地市场对比分析 2007光谷土地市场素描 2007武汉土地市场总结与启示 2007土地市场成交量统计分析 2007土地成交价格分析 2007最后一拍现象分析 此次供应地块数量相对较多，并多为城市中心地块。 此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。 出现同地区域土地成交价格下降。 此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。 2005-2007土地成交对比分析 2007光谷土地市场素描 2007武汉土地市场总结 土地市场供应加大，为政府平抑土地价格举措。 供应地块规模小型化，以城市中心中小地块供应成交为主。 土地市场整体呈现先热后冷格局，中央二套房政策冲淡土地市场热度。 大型外地开发企业来武汉拿地踊跃。 土地价格高起将支撑房价在中期维持高位运行。 片区竞争项目基本情况 片区竞争市场总结 片区市场项目扎堆，竞争激烈 片区后续供应量巨大 畅销产品及客群高度趋同 建筑风格多以现代欧式为主打 与华工大相邻项目售价高于远离项目 商业开发进展迟缓，缺乏经营特色 片区竞争市场分析启示 本地块为华工大校区三面环围，地段优势相当明显，可最大化挖掘价值 片区项目主力消费人群为中青年，刚性需求强烈，可充分挖掘匹配一次置业产品 本项目建筑风格出现突破脱颖而出可能性较大 本项目自然人流量较少，商业出路在于目的性特色消费 光谷区域，是武汉典型的高知区，大量高校、科研院所，科技园区及高科技企业的扎堆，形成了一个庞大的高知人群，高学历、高收入，年轻、有活力是其共同特点。 2006年，武汉·中国光谷科工贸总收入即达1000亿元，达武汉总产值的50%. 光谷的成就正是建立创新型产业基础之上。而曾经辉煌的制造业、重工业，随着时代的发展，终将成为传统产业。随着武汉城市圈获批国家“两型社会”新特区，在中部崛起预期下，光谷抓住历史性机遇，将以前瞻性视野，打造完整的创意产业链条. 发展创意产业最为核心的市场环境，创意产业的市场环境主要指产业环境，光谷集中了大量高科技创新型的企业，为创意产业发展创造了有利条件； 再则，项目所在区域集中了大量知名高校，可充分满足创意产业发展的人才需求。 新光谷－创意产业链 辐射整个中部地区的集动漫设计、科技产业、工业设计、广告设计、建筑设计、服装设计、造型设计、软件开发等为一体的创意中心。 畅销产品的共性厘定 位置靠近华科大项目畅销 面积80-100平米中小户型畅销 板式楼产品畅销 有品位的项目定位与产品内涵畅销 中心景观花园有品位与特色畅销 精装个性小户型产品畅销 能观自然景观的项目畅销 项目滞销阻力厘定 面积偏大户型 顶层复式产品 项目与产品缺乏品质品位 体量过大的商业产品 国家紧缩的调控政策 推货时间节点选择失误 未来竞争趋势厘定 项目整体及产品定位的前期竞争 后期服务与商业配套竞争 景观打造竞争 地段竞争 项目营销策略与实操竞争 当前客群特征厘定 项目周围的大学中青年教师 毕业在武昌地区就业的青年学生 周围的企业事业单位高管和员工 片区内的服务行业私营业主 新迁入驻光谷的企业高管和员工 产品功能方向 物业发展方向 产品定位 功能特征组合 概念思考 TIP：何谓“细胞城市”？ 日本建筑设计师山本理显提出了“细胞城市”的概念：就是可以提供居住、工作、消费娱乐等城市功能的建筑，而建筑内的各个元素则通过“直通街”联为一体，形成一个自给性的城市体系。他以此概念设计了位于北京CBD地段的“建外SOHO”， 产品方向思考 户型细节创新 户型分布 THANKS！ 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大